נדלןאסטרטגיית שיווק נדלן באינטרנט
נכתב על ידי שגיא גוב
שיווק נדל"ן באינטרנט התפתח מאוד בשנים האחרונות ומהווה כיום חלק בלתי נפרד ממערך השיווק של חברות בניה וסוכנויות נדל"ן רבות. האינטרנט חושף את החברות העוסקות בתחום בפני קהל לקוחות רחב ופוטנציאלי מה שנותן הזדמנות טובה לקידום מכירות וחשיפה במימד נוסף. השיווק המקוון בתחום הנדל"ן הוא כלי חשוב ויעיל מאוד לקידום מכירות בנוסף לשיטות המוכרות כמו פרסום בעיתונות הארצית והמקומית ,שילוט ,פליירים מאפשר האינטרנט גישה נוחה למידע עדכני ביותר כך שהלקוח יכול לעיין במידע העומד לרשותו בכל רגע נתון. אנשים העוסקים בתחום הנדל"ן מתאימים עצמם כיום למציאות משתנה ומשלבים במסע הפרסום שלהם את האינטרנט כחלק בלתי נפרד מקמפיין השיווק.
האסטרטגיה להצלחה וקידום מכירות היא פשוטה ולרוב אינה דורשת השקעה כספית גבוהה במיוחד כמו שרבים נוהגים לחשוב.
ישנן כמה דרכים נפוצות לשווק נדל"ן באינטרנט:
1. הקמת אתר של החברה.
2. קמפיין פרסום במנוע חיפוש.
3. קמפיין פרסום באתר נדל"ן.
כחושבים על ביצוע מהלך נכון ויעיל כזה שיאפשר חשיפה מרבית ללקוחות פוטנציאלים
חשוב להגדיר יעדים ומטרות..בדרך כלל שיתוף פעולה בין איש תוכנה עם מומחה נדל"ן יאפשרו התאמה אופטימאלית ומימוש מיטבי של כלי השיווק.
ברוב המקרים סיכויי הצלחת הפרסום גדל כאשר המשווק בוחן את כל האפשרויות העומדות בפניו ובונה אסטרטגיה נכונה.
טיפ!
אסור להזניח את התכנים ולא לעדכן מידע באופן מתמיד ושוטף הדבר עלול לגרום לפיחות ניכר בכמות המבקרים והפונים מכיוון שהגולשים מחפשים חידושים ומידע עדכני ביותר.
מידע ישן או מתיישן עלול אף להזיק לרושם.
חשוב לזכור ששיווק וקידום נדל"ן באינטרנט הוא משרד מכירות הפתוח 24 שעות ביממה !!!.
לכן יש לייחס חשיבות רבה לתכנון, ביצוע ומעקב נכונים לקבלת אפקט מרבי של כלי שיווק זה.
יגאל יופה
כתב לענייני נדל"ן
מומחה לשיווק נדל"ן באינטרנט
http://www.nadlanplus.com
המאמרים בעמוד זה באדיבות:
מיסוי שותפויות נדלן
נכתב על ידי דר' אברהם אלתר
בשבוע שעבר דנו על היבטי מיסוי מכירת נדל"ן שהינו רכוש קבוע בשותפות.
השבוע נדון במספר היבטי מיסוי נוספים. נתחיל במכירת מלאי ע"י שותפות נדל"ן. מכירת מלאי בשותפות נדל"ן יוצרת בעיה מנהלית מסובכת בפני עצמה.
שותפות רשומה בעלת מקרקעין מוכרת חלק ממלאי המקרקעין שבבעלותה, אך בשל העדר תיק לשותפות במס הכנסה, לא ניתן לפטור אותה פורמלית ממס שבח.
השותפות איננה נישום החייב במס הכנסה ולפיכך לא חל עליה הפטור ממס שבח החל רק על מי שחייב במס הכנסה בגין מכירת אותם מקרקעין.
יותר מכך, פורמלית טפסי הפטור ממס שבח (טופס 50) הניתנים ע"י רשויות מס הכנסה ינתנו לשותפים עצמם. רק בהוראה מנהלית מיוחדת יונפק הפטור ממס שבח (טפסי ה-50) המיוחלים על שם השותפות עצמה, למרות שאיננה חייבת במס הכנסה.
נזכיר, בשבוע שעבר כתבנו על הבעייתיות במכירת נדל"ן שהינו רכוש קבוע; על פי החוק דהיום קיים פטור ממס דה פקטו למכירת נדל"ן שהינם רכוש קבוע בשלב החזר המקדמה, ששולמה במס שבח. זאת בעת עריכת השומה הסופית למכירה במס הכנסה.
הדבר נובע נוכח האבסורד החוקי הקיים עקב פיצול חוק מס שבח מפקודת מס הכנסה והחורים הקטנים בתפר שמניבים תכנוני מס גדולים.
בשבוע זה הדגמנו אבסורד נוסף כמובא לעיל, הנובע מההפרדה החוקית הנ"ל. לפיו אבסורד זה למכירת מלאי החייב במס הכנסה אין פטור פורמלי ממס שבח.
שתי התוצאות האבסורדיות הללו ימנעו, אם יאוחדו חלק ה' לפקודת מס הכנסה (רווחי הון) וחוק מס שבח. הביטול יהיה ע"י איחודו של חוק מס שבח, לרבות הפרק על פטור לדירת מגורים עם חלק ה' לפקודת מס הכנסה, כך שהחלק ההוני בפקודה יחול גם על מכירת מקרקעין.
מיסוי מכירת זכות בשותפות נדל"ן: מכירת זכויות בשותפות נדל"ן מהווה גם היא מסכת מרתקת של אבסורדים חקיקתיים. ניקח לדוגמא עסקת קומבינציה. כל עסקת קומבינציה מהווה עסקה משותפת (להלן: " J.V.").
נדון בהמחאת זכויות הקבלן בעסקת קומבינציה (J.V.) לקבלן אחר, או המחאה של זכות ב-J.V. כאמור לשותף קיים, כאשר השותפות, J.V., מימנה את הרכישה כולה ע"י ליווי בנקאי מלא. המחאה כזו תביא למצב בו אין חבות במס לפי הילכת שדות; זאת מאחר והזכות הנמכרת ב- J.V.
הינה הנטו של ערך הקרקע בניכוי ערך החוב לבנק; תחשיב כזה, אם יערך, ברוב שותפויות הנדל"ן הקיימות, יוביל לשווי אפס של הזכות ב-J.V. ובהתאם בהעדר רווח יחול אפס מס. נזכור עוד ששותפות נדל"ן בעלת מלאי, בין שהינה רשומה ובין שאיננה רשומה איננה איגוד מקרקעין, על פי תקדים באזל.
לפיכך מכירת הזכות בעסקה משותפת J.V., או פרויקט משותף לבניה, לא חייבות במס שבח או מס רכישה ואף לא במס מכירה.
יותר מכך, לדעתנו ייתכן גם פרויקט ממונף בבעלות של יחיד, יהנה מפטור דומה, באשר לפי הילכת שדות הנכס הנמכר הינו ה"עסק", קרי נכסים בניכוי וחובות של העסק הנמכרים כנכס כאחד. על פי רציונאל זה גם יחיד יכול למכור פרויקט נדל"ני עם ליווי בנקאי ללא חבות במס.
גישה זו שפותחה לראשונה ע"י עו"ד פנחס (פיני) רובין, במועדון המיסים אונ' ת"א, קונה אחיזה גדלה והולכת בנחלת בעלי המקצוע העוסקים בתחום.
מתי לדווח למס שבח: למרות הילכת באזל, לפיה שותפויות נדל"ן יזמיות אינן איגודי מקרקעין, לעיתים קיימת בכל אופן עדיפות לדיווח על מכירה של זכות בשותפות נדל"ן למס שבח כפעולה באיגוד החייבת במס שבח, בניגוד לדיווח על פי הילכת שדות למס הכנסה! כיצד? על כך בשורות הבאות:
השאלה אם כדאי לדווח למס שבח על מכירת זכות בשותפות תלויה בעיקר בשווי הקרקע ובכמות הריבית שנצברה בספרים בגין מימון הרכישה. נסביר זאת להלן.
על פי חוק מס שבח מקרקעין עלות זכות בשותפות, הנמכרת ע"י שותף הינו כעלות הקרקע הרשומה בשותפות, הגם שבמס שבח נחשבת השותפות כאישיות משפטית נפרדת ? להבדיל ממס הכנסה. בחישוב מס השבח מתעלמים מחובות השותפות ועורכים שומה לשותף המוכר את הזכות ב- J.V.
כאילו נמכרה הקרקע של השותפות והשבח הניזקף הינו יחסי ל-% הזכות הנמכרת ביחס ל-100%. כך קובע סעיף 14 לחוק מס שבח מקרקעין, וכך נקבע בפסיקה שדנה בנושא זה בבית המשפט העליון.
בתקדים, פולינווסט אסטבלישמנט וודוז נקבע כי יש להתעלם מחובות השותפות לענין סעיף 14 לחוק מס שבח.
התוצאה יכולה לגרור במקרים רבים עיוות מיסוי בו מי שמוכר את הזכות בשותפות ב"0" לדוגמא, בשל כך שערך הקרקע בניכוי החובות מביא לשווי אפס של הזכות הנמכרת, יחויב אף על פי כן במס שבח, כי עלות המקרקעין נמוכה משוויים בשוק.
כך לדוגמא, קרקע שנקנתה ב-96' ב-1 מיליון $, וערכה כיום 2.2 מיליון $; החובות שנצברו ב- J.V. עולים גם כן כדי 2.2 מיליון $. מכירת הזכות ב-J.V. תהיה וודאי באפס, אך בחישוב המס שבח של המוכר - יעמוד השבח על 1.2 מיליון $, והמס יהיה 600,000 $, למרות שהמוכר מכר ב"0" ולא קיבל דבר.
עם זאת, האבסורד הוא גם הפוך, מקום בו הקרקע נותרה בערכה, והחוב נותר בערכו, כי אז ניתן להפיק רווח ממכירת הזכות בשיעור עלות הקרקע, מבלי לשלם מס כלל ועיקר. שני הפנים הללו מעוותים והתיקון בוא יבוא עם איחוד חוק מס שבח עם חלק ה' לפקודה.
בשבוע הבא נדון כיצד ניתן לקבל פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, או על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בפטור ממס.
יד M216-52 (15/7/01)
(הרשימה הינה על דעת המחבר בלבד ואינה מייצגת את דעת העורך או עמדת גורם רשמי כלשהו).
* יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל; נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים;
לשעבר: מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר איפ"א ישראל.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
המאמרים בעמוד זה באדיבות:
השלכות הילכת שדות על מיסוי שותפויות נדל'ן
נכתב על ידי דר' אברהם אלתר
הילכת שדות שנפסקה בעליון מפי השופטים אנגלרד, תיאודור אור, לוין, שטרסברג והנשיא ברק קבעה כי זכות בשותפות בלתי רשומה מהווה נכס.
לא נדון הפטור על העברת זכות זו מיחידים לחברה בשליטתם המלאה על פי סעיף פטור ממס לרה-ארגון (סעיף 95 דאז, כיום 104א לפקודת מס הכנסה).
נקבע כי לא יראו בהעברה כאמור לחברה את נכסי השותפות כאילו נמכרו נכס נכס, בניגוד לעמדת מס הכנסה. באותו מקרה בשל חובות השותפות ערך הזכות בשותפות היה אפס, בעוד שבעת מכירת נכסי השותפות רצה מס הכנסה להתעלם מהחוב ולחייב במס את עליית ערך הנכס לעומת מחירו המקורי.
מה ההשפעה של ההלכה על מיסוי שותפויות נדל"ן ?
לצורך הבהרת הנושא ראוי קודם כל לדון במושגי יסוד בתחום מיסוי שותפויות ושבח מקרקעין. לשותפות נדל"ן יש מספר זהויות ומאפיינים אותם נציין בקצרה כבסיס לדיון.
שותפות נדל"ן ? 'איגוד מקרקעין'? לא כל שותפויות הנדל"ן עונות להגדרה של 'איגוד מקרקעין'. שותפות נדל"ן תהיה 'איגוד מקרקעין' קודם כל אם הינה שותפות רשומה.
הרישום נדרש לפי הגדרת "איגוד" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. שנית, לפי עמדת נציבות מס הכנסה אם מדובר בשותפות קבלנית בעלת מלאי נדל"ן, הרי אין היא בגדר איגוד מקרקעין.
עמדה זו לפי החלטת ועדת פסיקה בנציבות, שהפכה בנדון את חוו"ד של אודי ברזילי, סגן נציב מס הכנסה ומנהל מס שבח מקרקעין דאז. לשם ההגינות נציין, כי ועדת פסיקה הלכה בתלם פסיקת פרשת בזל, בה נקבע מפורשות כי חברה יזמית קבלנית איננה 'איגוד מקרקעין'.
שותפות קבלנית בעלת מקרקעין נתונה איפוא לחסדי הילכת שדות ואיננה חוסה תחת חוק מיסוי מקרקעין. לפיכך העברת זכות בשותפות קבלנית, צירוף שותף חדש או פרישת שותף, כולם אינם נשוא לחיוב במס שבח מקרקעין אלא ? אם בכלל ? נשוא לחיוב במס הכנסה, או מס רווחי הון, כמוסבר להלן.
פורמלית שותפויות נדל"ן שאינן רשומות ברשם השותפויות אינן נופלות לגדר איגודי מקרקעין; וזאת, בשל דרישת הרישום הקיימת לגבי איגוד מקרקעין, ומכאן שגם אם לשותפות בלתי רשומה רכוש קבוע להבדיל ממלאי שכולו מקרקעין, לא תחוייב שותפות זו במס בעת כניסת שותף חדש יציאת שותף ותיק או פירוק השותפות.
פטור ממס שבח לשותפויות נדל"ן?
שותפות נדל"ן רשומה נחשבת לאיגוד מקרקעין, וככזו תחוייב במס שבח במס של 36% בלבד. פקודת מס הכנסה קובעת כי מס שבח ייחשב כמקדמה על חשבון המס בו חייבת השותפות.
אולם פרקטית במס הכנסה אין לשותפות תיק ולפיכך היא רשאית לבקש את החזר כל מס השבח ששילמה. האם מס הכנסה יכול לחייב במס השבח את השותפים? ספק ! השומה במס שבח יוצאת לשותפות שהינה אישיות משפטית נפרדת, לא שקופה.
לפיכך החייבת במס שבח הינה השותפות ולא השותפים. השותפים עצמם חייבים במס הכנסה על הכנסת השותפות, ואולם לגישת מס הכנסה ספק אם שבח עובר דרך סעיף 63 לשותפים.
מאחר ולא תמיד מס הכנסה מסכים כי סעיפים שקופים כמו סעיף 64 או 64א מעבירים דרך שקיפותם גם שבח, הגם שלעניין 64א קיימת הוראת נוהל הקובעת כי השבח עובר לנישום המייצג; הוראה זו איננה מיושמת ע"י כל משרדי המס, ולעיתים גם בתוך משרדים היא מיושמת באופן שונה ע"י מפקחים שונים או נישומים שונים .
קיימת גם מחלוקת על שקיפות הוראת סעיף 62 (אג"ש חקלאי) ביחס לשבח מקרקעין וכנ"ל לגבי סעיף 57 (קיבוצים). העולה מהאמור שהשותפות ששילמה מס שבח תקבל החזר ? כי איננה נישום אך השותפים לא יחוייבו בשבח השותפות.
חידוש פתיחת תיק לשותפויות נדל"ן במס הכנסה
מהאמור עולה, כי על מנת לחייב במס שבח שותפות ידרשו רשויות המס לעשות אחת מהשתיים: או לפתוח לשותפות תיק במס הכנסה.
פתיחת תיק כזה ככל הנראה מחוייבת המציאות לאור הילכת שדות גם ביחס לשותפות רגילה; מכל מקום השותפות עצמה תחוייב במס שבח רגיל ברמת הדיווח למס הכנסה בתיק שותפות (טכני או מהותי) שיפתח לפי הצעתנו לשותפות.
חלוקת דיבידנד משותפות לשותפים לא תחוייב במס כי ספק אם השותפות עונה, לפי גישת הנציבות, להגדרת 'חבר בני אדם', ואם איננה חבר בני אדם, אין חלוקת רווחיה בגדר דיבידנד, כך הדבר לפחות לעניין סעיפים 63, 125ב ו- 126(ב) לפקודה, ולפיכך לפי נהלי הנציבות לא יחוייבו השותפים במס על חלוקת השבח שנבע לשותפות כדיבידנד לכיסם הפרטי מחשבון בנק של השותפות.
עם זאת קיימת גישה הפוכה, לפי הילכת לב הגליל. הלכה זו נפסקה לעניין הוצאות עודפות (סעיף 181ב לפקודה).
בנציבות המס הוציאו חוזר מסייג לגבי הלכה זו לפיו ההלכה תחול רק במקרה שחברה היא בין השותפים בשותפות וסעיף 181ב היה חל לגבי אותה חברה.
לפי גישה הפוכה זו, גישת לב הגליל, חלוקת רווחי שותפות הנובעים משבח מקרקעין תחוייב במס כדיבידנד בידי השותפים. לסיכום - גישת הפטור במכירת שבח מקרקעין בשותפות (או החזר מס שבח במס הכנסה) ובחלוקת דיבידנד פטור שמקורו בשבח מקרקעין שנבע לשותפות, הינן תוצאות מפתיעות, אך כנראה הגיוניות וחוקיות - ואולי אפילו בלתי נמנעות.
הן נובעות מניתוח הילכת שדות, וממרקם הוראות מיסוי בחוק מיסוי מקרקעין ביחס לשותפויות ומהעדר תיק לשותפות במס הכנסה. ? עם זאת בחלק השני של המאמר נעסוק במגוון נוסף של תוצאות מס מפתיעות לא פחות ? המביאות לפטור במכירת זכויות בשותפות מקרקעין.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
המאמרים בעמוד זה באדיבות:
|
