נדלן באינטרנט

אתר אינטרנט: נדלן זה כאן.

נכתב על ידי שאול מידן

ערב אחד, לפני שנה וקצת, בעודי מנומנם מול "היום שהיה", מחכה לדקותיים של דודי משקפיים מעוצבות יוקרתיות הולצמן מהבנק הבינלאומי, צילצל הסלולרי שלי את מנגינת "ליגת האלופות".

על הצג מהבהב עידן, חבר טוב, בורגני ונמרץ ובעיקר שכן שלי. עידן, יועץ השקעות בכיר, מכיר את שוק ההון מכל הכיוונים ונותן בראש למניות כבר יותר מעשור, מדבר אלי מהצד השני בשטף דיבור כאילו רק עכשיו התחיל היום. "שאול, תשמע אני מארגן קבוצה לקניית מגרש ובניית בניין. אתה בעניין?!" ספק שאל ספק קבע. "ממממ.... למה?" זה המקסימום שיכולתי להשחיל. "כי התשואה שתקבל מול הסיכון חלקי הזמן והריבית הנמוכה של המשכנתא בהיוון לעוד 15 שנים, היא מדהימה! תחשב בעצמך ותראה.

בעצם חישבתי בשבילך וזה הרבה יותר מעניין ומשתלם מהשקעה במניות. אתה בפנים? תבוא אלי מחר בערב, כל הקבוצה תהיה, תבוא ותשמע בעצמך!" עידן לא חיכה לתשובה.

הוא כבר דמיין שאמרתי כן.

למחרת בערב מצאתי עצמי בין חבורה של עשרה אנשים מכרסם בייגלה בסלון של עידן ומאזין בקשב רב לאחד החברים, איש נדל"ן רציני עם שיער לבן וקבלות, כלומר, עם מרצדס בחנייה, בריכה בחצר הקוטג' שלו בבאר שבע ושבעה נכסים מניבים שלו בטאבו.

באתי עם המון כוונות טובות, יצאתי מאוד מבולבל ועם המון אינפורמציה על קרקעות חקלאיות, קבלנים, בנקים, משכנתאות ושברי אחוזים לחישובי השקעה מול תשואה.

בעוד עידן כבר חישב בשנייה כמה כסף יעשה בעשרים שנים הקרובות מהשקעה בנדל"ן, אני כבר השלמתי עם זה שלקוקטייל הבא בהשתתפות האדונים הנכבדים, פישמן, יצחק תשובה ולב לבייב, כנראה לא יזמינו אותי.

דווקא הזדמנויות נדל"ן מאוד מעניינות אותי, אבל אני מעדיף לממש אותם באינטרנט.

דמיינו את האינטרנט כעולם אין סופי ובו מליוני דונמים של שטחים. על שטחים אלו בונים אתרים. בתוך האתרים יש מקום לתכנים ופרסומות. מהפרסומות מרוויחים כסף.

הלוגיקה פשוטה וברורה כשמש, אתר אינטרנט מוכר וממותג היטב עם טראפיק גדול "משכיר" שטחי פרסומת למפרסמים שונים ואלו משלמים לפי הזמן. אז תגידו אתם, בעל האתר הוא לא איש נדל"ן? ועוד איך הוא כן.

הראשון והגאון שעלה על זה היה אלכס תיו, סטודנט תפרן מאנגליה, הוגה האתר The million dollar homepage. אלכס הוא לא פחות מאיש נדל"ן ממולח.

לפני שנתיים, "באפס" כסף, הוא קנה דומיין עם שם יומרני, הקים שטח נדל"ן באינטרנט (עמוד הבית) ומכר חלקים ממנו (פיקסלים) לחברות ומותגים. כעבור זמן לא רב כל "הבית" התמלא לוגואים של מאות חברות ומסתבר שגם חשבון הבנק של אלכס התמלא מיליון ירוקים.

גוגל, כידוע, מוכר Adwords לפי מיקום. גוגל הוא מנוע נדל"ן עצום, גלובלי וחזק. אמנם שיטת המכירה של גוגל מתוחכמת ופורצת דרך, אבל בבסיס הרעיון היא "משכירה" שטחי פרסום למרבה במחיר.

Youtube, מטה קפה, פליקר Facebook וכל הווב שתיימים שקיימים מושכים מיליונים של גולשים, שמהווים את הסיבה היחידה לדרוש מהמפרסמים הרבה כסף תמורת נוכחותם באתר.

בנדל"ן הממשי מחוץ לאינטרנט נהוג לומר שמה שהכי חשוב זה "לוקיישן ועוד פעם לוקיישן". גם מיקום הפרסומות באתר שלכם הוא קריטי לאפקטיביות הפרסום. להלן כלל ברזל ופתגם שמיועדים ליזמים שמקימים אתרים:

הכלל: קחו בחשבון מראש, בשלבי האפיון, בתכנון ארכיטקטורת האתר ובעיצובו את המיקומים העתידיים של הפרסומות, בין אם מדובר בבאנרים בגדלים שונים או במילים שהם לינקים. נהוג לקרוא לזה "מודל הכנסות", אבל בעצם מדובר בשטחי נדל"ן שבעל האתר מאוד מאוד ירצה להשכיר אותם למפרסמים שיודעים לשלם טוב והרבה.

הפתגם (שלא ממש חביב על החברים לבייב, פישמן ותשובה): טוב אתר אינטרנט חזק ביד מלקנות שתי קרקעות חקלאיות ליד כביש 6.

שאול מידן, מנכ"ל פרסום ON&OFF
מיתוג, פרסום ויח"צ לאתרי אינטרנט.
www.onandoff.co.il
shaul@onandoff.co.il

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

השקעות נדלן - מדוע כדאי לייצר הכנסה פסיבית מדמי שכירות

נכתב על ידי שי באטון

השקעה בנדל"ן הינה מנוע צמיחה מרכזי, אם ברצונך לבנות עתיד כלכלי יציב.
תופעה נפוצה אצל מיליונרים היא שהם משקיעים בנדל"ן באמצעות ההון שמייצרים עסקיהם.
מה היתרונות שהינך משיג באמצעות השקעה בנדל"ן? ומדוע רוב העשירים אוהבים להשקיע בנדל"ן?

תזרים מזומנים

אחד מהיתרונות הבולטים והמושכים ביותר של השקעה בנדל"ן מניב הינה תזרים מזומנים. תזרים הנובע מדמי שכירות הנגבים מהשוכר המשתמש בנכס.

כל מה שנדרש ממך הוא להשקיע זמן בחיפוש אחר הנכס הנכון להשקיע בו. לאחר מכן, אתה מקבל תזרים מזומנים שוטף כמעט ללא שום מאמץ נוסף מצידך. ותזרים זה מתקבל כל עוד אינך מוכר את הנכס.

גידול בהון

אם בכוונתך למכור את נכס הנדל"ן שברשותך, עדיין תוכל להרוויח מהמכירה. בזמן החזקתך בנכס שימשו חלק מההכנסות מדמי השכירות לפירעון הלוואה שנטלת לרכישת הנכס. בנוסף, הנכס שקנית לפני שנים סביר להניח כי עלה בערכו. מחיר המכירה גבוה ממחיר הרכישה. זאת גם כתוצאה מהאינפלציה שגרמה לעליית מחיר הנכס.

בפשטות, זה אומר שאתה מרוויח כסף לא רק מהתזרים השוטף של דמי השכירות (כאשר הנכס ברשותך), אלא גם בזמן שאתה מוכר אותו.

עליית ערך

בוא נניח כי ברשותך 1000 מניות של טבע, מה ביכולתך לעשות בכדי להשביח את הנכס הזה ולהעלות את ערך המניות? סביר להניח שכלום. זה תלוי בעיקר בתנאי השוק ובביצועיה העסקיים של חברת טבע.

מצד שני, אם ברשותך נכס נדל"ני, אתה מחליט כיצד ברצונך להגדיל את ערכו של הנכס. אתה נמצא בשליטה מלאה. הדבר החיובי בנוגע להשבחת ערך הנכס הינו שהנכס משביח הרבה יותר מהכסף שהוצאת על השבחתו (למשל שיפוצים).

שימוש במינוף

היתרון הבא של השקעה בנדל"ן מניב הינו המינוף הפיננסי. מינוף הינו מונח פופולרי מאוד בנדל"ן. אתה יכול להשתמש במינוף בכדי לרכוש נדל"ן.

הבנקים מאשרים לך לקבל הלוואות בכדי לרכוש נכסי נדל"ן. אם למשל הינך רוכש נכס ששוויו 100,000$, אינך מוכרח להוציא את כל הסכום מכיסך. תוכל לשלם למשל 15,000$ מכיסך ולבקש מבנק הלוואה של 85,000$.

ע"י שימוש חכם במינוף, תוכל לרכוש נכס שערכו גבוה פי כמה וכמה מיכולתך הפיננסית.

כפי שציינתי קודם, מיליונרים משתמשים בכסף המיוצר בעסקיהם בכדי להשקיע בנדל"ן מניב. אבל מה אם אין ברשותך שום עסק, או שאין לך את ההון העצמי הדרוש לרכישת נכס? או גרוע מזה, אתה מובטל ואין לך הכנסה. במצב כזה כדאי שתדע, כי ישנם נכסים מסוימים שניתן לרכוש גם ללא הון עצמי במקרים מיוחדים, בהם ניתן לקבל הלוואה בגובה 100% מעלות הנכס.

הטבות מס

אחת מהטבות המס המשמעותיות בבעלות על נדל"ן מניב הינה שניתן לקבל פחת לצורכי מס הכנסה לאורך תקופה מסוימת של חיי הנכס. למרות שהפחת אינו הוצאה שוטפת במזומנים, חוקי המס מתירים את ההוצאה בניכוי, מה שמוביל לחיסכון בנטל המס על המשקיע.

בשל סיבה זו מכונה הפחת כ"מגן מס".

כמו-כן, במקרים רבים ניתן לנכות את הוצאות הריבית על ההלוואות הנלקחות ע"י המשקיע לצורך מימון הרכישה, וכן הוצאות נוספות (כגון אחזקה וניהול הנכס, הנח"ש וייעוץ וכו').

סיכום

אין ספק כי להשקעה בנדל"ן מניב ישנם יתרונות רבים. אך מנגד, יש לזכור שנכסי נדל"ן אינם נזילים כמו נכסים אחרים כגון מניות. יש לקחת בחשבון כי עשוי לקחת זמן מה בטרם תמצא קונה לנכס שלך.

אולם, נדל"ן מניב עשוי לספק לך את המרכיב החיוני ביותר לעצמאותך הפיננסית, שהוא תזרים מזומנים.

הכותב הינו רואה חשבון, בוגר כלכלה וחשבונאות מאונ' בן-גוריון. מנכ"ל ומייסד משותף של Cash Flow Israel, המרכז הישראלי ליזמים ומשקיעים המפעיל מכללה ובה קורסים מגוונים בתחומים הפיננסיים והעסקיים: נדל"ן עסקים שוק ההון כסף באינטרנט .

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

השפעת שער הדולר על פרוייקטי נדלן חדשים

נכתב על ידי יואב איתיאל

השפעת שער הדולר על פרוייקטים חדשים שוב ירד שער הדולר לשפל חדש והוא בעת כתיבת שורות אלה אגורות ספורות מעל 4 שקלים.

שוב מוצאים את עצמם גם מוכרים וגם קונים כשהם מתלבטים לגבי תמחור בית אותו הם שוקלים למכור או לקנות.רק לפני ששה חדשים כתבנו כבר כאן על הדילמה הזו, ובקצרה, סיכמנו כי למשפרי דיור משמעות שער הדולר על עסקאות הנדל"ן שלהם הינה "ויזואלית" בעיקרה.

מוכרים דירה בצמוד לער הדולר וקונים דירה בצמוד לשער הדולר. האם באמת משנה אם מקבלים שקלים רבים או מועטים מהקונה ומעבירים אותם למוכר הדירה אותה אנו קונים? אז, היה שער הדולר הנמוך ביותר שנרשם שלוש השנים האחרונות. עכשיו, הספיק כבר הדולר להגיע לרמתו הנמוכה ביותר מזה שש שנים.

עקרונית, לא השתנתה עמדתנו. אבל בכל זאת יש לציין מגזר אחד של רוכשים עליו משפיעה התנודתיות מטה באופן שלילי, ואלה משפרי הדיור המוכרים את דירתם בשוק "היד השנייה" ורוכשים דירה "יד ראשונה" מקבלן.

מדוע מצבם מיוחד? מכיוון שאת דירתם הם מוכרים בשוק היד השנייה בו רגילים הקונים לראות מחיר הנקוב בדולרים ורוכשים בשוק היד הראשונה בו נקובים המחירים בשקלים. שער דולר נמוך משמעו ש"חסרים להם שקלים" כדי לממש את רכישת הדירה מהקבלן.

ואכן, מר ניסים בובליל, ראש התאחדות הקבלנים בישראל, קרא בשבוע שעבר ליצירת אחידות במחירי הדירות בשוק הנדל"ן ע"י נקיבת מחיריהן של הדירות מיד שנייה בשקלים, בדומה למחירי הדירות החדשות, וזאת, על פי ניסוחו, "על מנת למזער את הסיכון שאליו חשופים המוכרים והקונים בשוק זה לנוכח התנודתיות בשער הדולר".

באזור זכרון יעקב, בנימינה והסביבה, היכן שמחירי הבתים עולים בהתמדה בשנים האחרונות ובשיעורים ניכרים, מפצה את המוכרים עלית ערך הנכס הדולרית.

אבל בחיפה והקריות למשל, וכן באזורים אחרים שעדיין לא התעוררו התעוררות של ממש מתרדמת המיתון הנדלנ"י שעברה מדינת ישראל בעשר השנים האחרונות, לא יכולים עדיין המוכרים לבקש יותר דולרים עבור דירתם, ושער הדולר הנמוך מקשה עליהם לרכוש דירה מקבלן גם אם יצליחו למכור את דירתם הקיימת.

התוצאה מורגשת כבר בפרויקטי בנייה ברחבי הצפון, ובמיוחד באלה המשווקים פרוייקטי יוקרה ברמת מחיר המתאימה למשפרי דיור, לא לרוכשי דירה ראשונה.

יותר ויותר יזמים מדווחים כי למרות התעניינות ערה בפרויקטים שלהם, כמעט ולא נעשות עסקאות בחדשים האחרונים.מדובר בתופעה זמנית, לדעתנו.

הקבלנים רוצים למכור את המלאי שלהם והקונים רוצים לעבור כבר לבית החדש שבחרו.

בשער הדולר הנמוך, אין ביניהם הסכמה על המחיר, אבל כרגיל, אם יש רצון, תימצא גם יכולת. הקבלנים יצטרכו להוריד את המחיר השקלי אותו הם מבקשים עבור הפרויקטים, או שהקונים יצטרכו להשלים את הפער השקלי על ידי זה שישלמו "יותר דולרים".

בינתיים, מתעכבות עסקאות קבלנים רבות בשל כך.

איך תיאר זאת אחד הקבלנים עמם שוחחנו? המוכרים והקונים מחכים כל אחד לראות "מי ימצמץ ראשון"...

גרסא של מאמר זה מאת יואב איתיאל הופיעה ב"מגזין המושבות"יואב איתיאל הוא מבעלי "קבוצת בראל נכסים"© 2007 כל הזכויות שמורות לבראל נכסים בזכרון יעקב, בע"מ.

יואב איתיאל הוא מבעלי
בראל נכסים
סוכנות הנדל"ן הדינמית והגדולה ביותר שמרכז הפעילות שלה באזור
זכרון יעקב ליואב איתיאל חזר ארצה בשנת 2002 לאחר 17 שנה בארה"ב ומאחוריו למעלה מ-20 שנות ניסיון בשיווק בינלאומי. איתיאל הוא בוגר הטכניון (1985) בארכיטקטורה ובינוי ערים.

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי