אינדקס משרדי תיווך בישראלהאינדקס הגדול בישראל למשרדי תיווך!
בקרוב יעלה בעמוד זה אינדקס משרדי תיווך, שבאמצעותו תוכלו למצוא משרדים העוסקים בתחום הנדל"ן, בכל מקום בישראל ולכל מטרה. זה יהיה האינדקס המקיף והגדול, שיסייע לך למצוא דירות ובתים להשכרה או מכירה, השכרת דירות עם שותפים, השכרת נכסים מניבים, עסקאות קומבינציה ועוד.
זכאותה של חברה לדמי תיווך - חוק המתווכים - נכסים ומקרקעין
נכתב על ידי דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי עורכי דין ונוטריון
אלי דורון, עו"ד - אפי אוחנה, עו"ד / eli-doron@taxlawyers.co.ilבית משפט השלום בחדרה הכריע לאחרונה בשאלת זכאותה של חברה בע"מ העוסקת בתיווך מקרקעין,  לקבלת דמי תיווך ( ת.א. 2299/03 דה כהן משה שיווק והפצה בע"מ נ' אמנון גוזי). התובעת הינה חברה העוסקת בין היתר בתיווך נדל"ן. הנתבע פנה אל התובעת, הזמין ממנה שירותי תיווך מקרקעין וחתם על טופס הזמנת שירותי תיווך מהתובעת. לאחר החתימה על ההזמנה נלקח הנתבע אל הבית על ידי נציג התובעת אשר הוא בעל רשיון מתווך במקרקעין, ולאחר מכן נחתם חוזה מכר למכירת הבית. התובעת טענה כי מכוח ההזמנה היא זכאית לקבל מהנתבע דמי תיווך בשיעור של 2% מסכום המכירה בצירוף מע"מ כדין. הנתבע דחה את דרישתה התובעת לדמי תיווך מן הטעם שהתובעת, אשר הינה חברה, אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך מקרקעין, ולכן אינה זכאית כלל ועיקר לדמי תיווך, וזאת בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: " החוק").
סעיף 14(1) לחוק קובע כי: "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם... הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך...". יוצא אפוא כי לדמי תיווך יהיה זכאי אדם שביצע פעולת תיווך במקרקעין כשברשותו רשיון לתיווך בעת פעולת התיווך.
במקרה הנדון אין מחלוקת כי התובעת אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך, אלא שהתובעת טענה כי די בכך שמנהלה או נציגה או עובד שלה, אשר בפועל ביצע את פעולת התיווך, יהיה בעל רשיון לתיווך, כפי שבפועל היה.
בע"א [מחוזי נצרת] 2178/02 אמנון מזערי בע"מ נ' בושרי שמואל נקבע כי עיסוקה של חברה בתיווך ללא רשיון לעסוק בתיווך, עומד בניגוד לחוק ומהווה אף עבירה פלילית. ההזמנה, אשר מהווה את הסכם התיווך, היא בבחינת "חוזה פסול", כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), ומשכך היא בטלה.
כמו כן יש לשלול את הטענה כי המערערת, שהנה חברה, שימשה אך כמסגרת אירגונית למנהלה ו/או למי מטעמה, אשר הוא בעל רשיון תיווך.
במקרה דנן, הזמנת התיווך, נחתמה בין החברה ובין הנתבע, ולא מוזכרים בהזמנה שמות מנהל התובעת ו/או נציגה, תוך ציון כי הם אלה שיבצעו בפועל את פעולת התיווך.
בהזמנה נאמר במפורש כי הנתבע מזמין בזה מהתובעת "לבצע עבורי פעולות במקרקעין, בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין..." היינו, בהזמנה יש זיהוי מוחלט בין התובעת ובין פעולת התיווך.
כמו כן, בכתב התביעה נטען מפורשות כי "ביום 25/12/02 פנה הנתבע אל התובעת... הזמין ממנה שירותי תיווך מקרקעין...", היינו, בכתב התביעה מזהה התובעת את עצמה כמי שהוזמן ממנה שירותי התיווך, ולא ממנהליה או מנציגיה.
משכך, בנסיבות אלה אין מנוס מן המסקנה כי פעולת התיווך במקרקעין הוזמנה מהתובעת, ללא כל קשר למנהליה, ו/או נציגיה ו/או עובדיה, אך בהיותה נעדרת רשיון תיווך במקרקעין, ההזמנה שנחתמה בטלה, כמפורט לעיל, והתובעת אינה זכאית לדמי תיווך מכוח החוק.
בית המשפט בחן האם במקרה דנן ראוי כי בית המשפט יפעיל את סמכותו על פי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), המאפשר לביהמ"ש, במקרה של חוזה פסול, לחייב את הצד השני בקיום החיוב שקיבל על עצמו, כולו או מקצתו, אם ראה שמין הצדק לעשות כן, ויחייב את הנתבע לשלם דמי תיווך לתובעת למרות היותה של ההזמנה בגדר "חוזה פסול", וקבע כי התשובה לכך שלילית.
על פי ההלכה השימוש בכוח זה של בית המשפט צריך שיעשה במסורה וביד קמוצה, מתוך כך שצד לחוזה אינו זכאי לסעד זה כי אם במקרים חריגים ויוצאי דופן. בית המשפט סבר כי הפעלת סמכותו במקרה זה משמעותה הכרה דה פקטו בהזמנה כחוזה תיווך תקף.
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, וכולל 7 שותפים, בנוסף לצוות העמיתים, צוות המומחים (רו"ח, יועץ פנסיוני ועוד) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל), 52522
טל': 6127446-03, פקס: 6127449-03
חיפה: שד' המגינים 58, 33264
טל': 8526693-04, פקס: 8555976-04
טבריה: רח' הירדן 100א' ת.ד. 1902, 14200
טל': 6717201-04, פקס: 6717203-04
רומניה: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2 בוקרשט, רומניה.
http://www.adviser.co.il
לשאלות לגבי המאמרים, נא שלחו שאלותיכם למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
המאמרים בעמוד זה באדיבות:
דרישת הכתב בהסכם תיווך - נכסים - מקרקעין וחוק המתווכים
נכתב על ידי דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי עורכי דין ונוטריון
ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) - גיל מור, עו"ד / eli-doron@taxlawyers.co.ilבית משפט שלום בירושלים קבע לאחרונה כי דרישת הכתב בהסכם תיווך היא דרישה קוגנטית כך שמתווך אשר הביא לקיומה של עסקת מקרקעין לא יהיה זכאי לשכרו במידה ולא נחתם הסכם תיווך בכתב (ת.א 2433/03 יעקב סימקוביץ' נ' אילן רג'ואן).
ע"פ כתב התביעה הזמין הנתבע את שירותי התיווך של התובעים (סוכנות תיווך) בהציגו עצמו כבעל קולנוע כפיר בירושלים.
לאחר שהקולנוע נמכר פנו התובעים אל הנתבע וביקשו את דמי התיווך בשווי 2% מהעסקה בצירוף מע"מ , סה"כ 321,941 ?.
משסירב הנתבע לשלם סכום זה, או סכום כלשהו הוגשה התביעה. הנתבע הגיש בקשה לדחיית התביעה על הסף עקב היעדר הזמנה בכתב המסמיכה את התובעים לבצע בעבורו פעולות תיווך במקרקעין. סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו 1996 קובע : "מתווך במקרקען לא יהיה זכאי לדמי תיווך , אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין."
התובעים לא כפרו בכך כי אין בין הצדדים הסכם תיווך כתוב אולם טענו כי אין בכך כדי לשלול את עצם הזכות לדמי תיווך הן בהסתמך על עסקאות קודמות בין הצדדים בהן שולמו דמי תיווך גם ללא הסכם כתוב ובין לזכות לשכר ראוי בגין עבודת התיווך.
בית המשפט קבע כי לשונו של סעיף 9 לחוק המתווכים הינה נחרצת וברורה וכי דרישת הכתב הינה דרישה מהותית וכי אין דרך חוקית לזכות את התובעים בדמי תיווך.
עוד ציין בית המשפט כי בהיות התובעים סוכנות תיווך שומה היה עליהם לדעת על דרישת הכתב בהסכם תיווך וההימנעות מעריכת הסכם כתוב פועלת לחובתם על אף הנוהל אשר היה קיים לכאורה בין הצדדים ואשר הושתת על מערכת של יחסי אמון אישיים.
טענות התובעים כי זכותם להיפרע מן הנתבע מכח עילות שיסודן בדין הכללי (קרי- לאו דווקא בחוק המתווכים), נדחו אף הן.
בית המשפט קבע כי אין להחיל את חוק עשיית עושר ולא במשפט על המקרה, שכן תחולת חוק זה הנה רק במקרים שאין בחוק אחר, ספציפי יותר, הוראה מיוחדת.
ואילו בענייננו חל חוק המתווכים אשר בו הוראות מיוחדות.
בית המשפט דחה את טענות התובעים בדבר רשלנות או תרמית וקבע כי לתובעים להלין אלא על עצמם בלבד - על כך שלא ערכו הסכם כתוב. לאור זאת דחה בית המשפט את תביעת התובעים וחייבם בהוצאות משפט בגובה 2,000 ?.
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, וכולל 7 שותפים, בנוסף לצוות העמיתים, צוות המומחים (רו"ח, יועץ פנסיוני ועוד) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל), 52522
טל': 6127446-03, פקס: 6127449-03
חיפה: שד' המגינים 58, 33264
טל': 8526693-04, פקס: 8555976-04
טבריה: רח' הירדן 100א' ת.ד. 1902, 14200
טל': 6717201-04, פקס: 6717203-04
רומניה: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2 בוקרשט, רומניה.
http://www.adviser.co.il
לשאלות לגבי המאמרים, נא שלחו שאלותיכם למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
המאמרים בעמוד זה באדיבות:
אי זכאות לדמי תיווך למי שאינו בעל רישיון לעסוק בתיווך - סוגיות בחוק המתווכים
נכתב על ידי דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי עורכי דין ונוטריון
ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) - גיל מור, עו"ד / eli-doron@taxlawyers.co.ilבית משפט שלום בבאר שבע קבע לאחרונה כי על אף היותו של מתווך "הגורם היעיל" שהביא ליצירת העסקה לא יהיה זכאי לדמי תיווך אם במועד הרלוונטי הוא לא היה בעל רישיון בר תוקף לעסוק בתיווך ( ת.א 5514/02 אבידן נ' שחר אברהם).
התובע, מתווך מקרקעין והנתבע חתמו על הסכם תיווך למכירת דירתו של הנתבע לפיו ישלם הנתבע לתובע סך 1,000 $ בצירוף מע"מ במידה ויצליח למכור את דירת הנתבע.
לאחר שהביא המתווך למכירת הדירה סירב הנתבע לשלם לתובע את שכרו וזאת בטענה כי התובע היה חסר רישיון תיווך בר תוקף בעת ביצוע העסקה. עוד טען הנתבע כי טופס ההזמנה שנחתם ע"י הנתבע חסר פרטים רלוונטיים ומשכך אין הוא עומד בדרישות החוק והתקנות כך שאין למעשה הסכם תיווך מחייב בין הצדדים.
סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996 קובע : מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה : הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך... הוא מילא אחר הוראות סעיף 9. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
במקרה זה לא חידש המתווך את תשלום האגרה בגין רישיון התיווך שלו ומשכך היה רישיון התיווך שלו חסר תוקף במועד הרלוונטי.
בית המשפט קבע שעיסוקו היה בניגוד לדין ובשל כך לא קיים את התנאי הקבוע בסעיף 14 לחוק. סעיף 9 (א) לחוק קובע :" מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות במקרקעין שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת חוק חוקה ומשפט של הכנסת".
פרטים אלו מופיעים בסעיף 1 לתקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז 1997 הקובע כך: " בהזמנה לביצוע פעולה לפי סעיף 9 (א) לחוק יכללו לפחות הפרטים הבאים: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח,
סוג העיסקה שפעולת התיווך מבוקשת לגביו, תיאור הנכס נושא פעולת התיווך, מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב, הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף תשל"ה 1975."
במקרה זה היה חסר טופס ההזמנה פרטים רבים כגון סוג הנכס, פרטי הנכס הספציפי וסכום העסקה כך שבית המשפט קבע כי הסכם התיווך ממילא לא מילא אחר החוק והתקנות.
בית המשפט קבע כי הפרטים המפורטים בתקנות נועדו לבסס וודאות בפרטי העסקה וכי בהיעדרם, כגון במקרה זה, לא מהווה המסמך הסכם תיווך מחייב. משכך דחה בית המשפט את התביעה.
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, וכולל 7 שותפים, בנוסף לצוות העמיתים, צוות המומחים (רו"ח, יועץ פנסיוני ועוד) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל), 52522
טל': 6127446-03, פקס: 6127449-03
חיפה: שד' המגינים 58, 33264
טל': 8526693-04, פקס: 8555976-04
טבריה: רח' הירדן 100א' ת.ד. 1902, 14200
טל': 6717201-04, פקס: 6717203-04
רומניה: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2 בוקרשט, רומניה.
http://www.adviser.co.il
לשאלות לגבי המאמרים, נא שלחו שאלותיכם למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
המאמרים בעמוד זה באדיבות:
|
