דירות למכירה

בדיקת דירה לפני קניה

מציע דירה למכירה? רוצה לקנות בית פרטי או דירה חדשה?

הסטטיסטיקה מספרת כי רוב אזרחי מדינת ישראל קונים או מוכרים דירה פעם אחת בחיים. אם נחשוב על כך ביחד, נבין כי מכירה או רכישה של דירת מגורים הנה העסקה הגדולה ביותר שאנו עושים בחיים. המדובר בסכומי כסף עצומים, לעיתים קרובות מעל מליון ש"ח, המחליפים ידיים בין הקונה למוכר. לעיתים קרובות המדובר בסכומי כסף אותם לקחנו כהלוואה - משכנתא, ואז גם אחד הבנקים הגדולים הופך להיות שותף בעסקה.

מעבר לדברים, תמיד יש עורך דין בתמונה. מישהו צריך לכתוב את חוזה המכר, לבדוק את נושא הרישום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל וכדומה. אלו פעולות שצריכות להעשות על ידי בעל מקצוע, המתמחה בדיני מקרקעין. הרי לא תרצה להענות למודעה המציעה דירה למכירה, להגיע, להתרשם, להתלהב ולבצע עסקץ רכישה בדירה שאינה רשומה כחוק! עורך דין מקצועי אמון על הבדיקות החשובות הנ"ל ולכן אין מנוס מהעסקתו של עו"ד מתאים.

כמו כן, מומלץ בחום לשקול את שכירת שרותיו של שמאי מקרקעין, שיוכל לבדוק עבורך מהו ערך הקרקע ומהו ערכה של הדירה המוצעת למכירה. חוות דעתו של שמאי מקרקעין הנה חוות דעת מומחה לכל דבר ועניין ותוכל לשמש אותך בעתיד ולתת לך חוות דעת נוספת לפני ביצועה של עסקת ענק.

אנו ממליצים לקרוא את המאמרים והמדריכים שבאתר לפני ביצוע עסקת מכר / רכישה של נכס נדל"ן, דירה בבניין משותך או בית פרטי בכל מקום בישראל.

דירות למכירה או דירה לקניה - מה לבדוק

השיקולים ברכישת דירה רבים ומגוונים אך אין ספק שלדעת מה אתה רוכש זו אחת מהמשימות הגדולות הניצבת בפני קונה דירה פוטנציאלי.

על מנת לספק לך את הידע המתאים להליך קבלת ההחלטות יש לשקול מאפיינים הנדסיים מיוחדים של הדירה. מהנדסים וחברות מסחריות מציעים שירותים מגוונים לצורך עריכת "בדיקת דירה לפני קניה".מתברר שגם כאן כמו בכל תחום של מומחיות רבים המתיימרים אך לא כל אחד יכול. מאחר וחשיבותה של בדיקה הנדסית הוא גורם מכריע בשיקול הדעת הסופי וקבלת ההחלטה באשר לרכישת הדירה ?

ראוי ורצוי לבחור מומחה אמיתי.

אומנם קיימים פערי המחירים משמעותיים בין המציעים שירותים בנושא זה אך אלו בטלים בשישים וזניחים בהתיחס לעוצמת המפגעים וההוצאות הנגרמות בגין יעוץ כושל לרכישת דירה.

אל תתפשר בבחירת המומחה שיבדוק את דירתך, בדוק את "ציציותיו", עמוד על נסיונו, חקור את כישוריו ואסוף מידע באשר להצלחותיו.

מומחה אמיתי ייטיב ליידע את הרוכש הפוטנציאלי במאפייני הדירה היכולים להשפיע על שיקול דעתו גם אם לא מדובר בליקוי בניה או בחריגות מדרישות התקנים.

להלן מספר טיפים אותם יש לבדוק ולשקול בטרם קניית דירה

1.    בטיחות

הבטיחות הוא נושא בעל חשיבות מכרעת בבדיקת דירה לפני קניה המקיף תחומים רבים ומגוונים. על מנת לעמוד על מפגעי בטיחות בדירה יש צורך בהכרה מעמיקה של תקנים ישראלים וחוקי הבניה המתיחסים למבנה מדרגות (גובהם ופריסתם), למבנה מעקות (קיומם של "רכיבי טיפוס", מידות החללים והגובה הנדרש), לסוגים השונים של זכוכיות הבטיחות בפתחי חוץ וחלונות ולמגוון נושאים נוספים.

חובה על מהנדס ששירותיו נשכרו לצורך בדיקת דירה לפני קניה להתריע בפני הרוכש הפוטנציאלי על קיומם של מפגעי הבטיחות הקיימים בדירה ו/או בחלקים הצמודים לה כדוגמת גינות חניות וכו'.

ברור שרק מומחה אמיתי יצליח להקיף את מכלול הנושאים, לסווג ולידע את רוכש הדירה בחשיבותם של אותם המאפיינים הבטיחותיים היכולים להשפיע על שיקול דעתו ברכישת הדירה.

2.    חשיבותם של כיווני הדירה

לצדדים אליהם פונה הדירה ("כיווני הרוחות") קשר ישיר לתחלופת האויר וחדירת אור שמש לדירה ? אין ספק שמדובר בנושא מהותי שהשפעתו שונה בתואם למיקום הגיאוגרפי של הדירה ולטופוגרפית השטח.

מותנה במיקום הדירה, צד מערב יכול להיות צד בעייתי בקיץ המתאפיין בקרינת שמש חזקה בשעות אחר הצהריים. מדובר במטרד אמיתי לחדרי שינה ומגורים הגורם גם לחימום מסיבי של הדירה ומחייב הגפת תריסים.

גם בחורף מערב הוא צד המשופע ברוחות חזקות הדוחפות את מי הגשמים בעוצמה, באופן שאינו מאפשר פתיחת החלונות ולעיתים גם גורם לחדירת רטיבות לדירה.

כאשר לא ניתן לפתוח חלונות מערביים בחורף חדרי שינה ובמיוחד חדרי רחצה מועדים למפגעי עיבוי ועובש.

אין ספק שלצדדים אליהם פונה הדירה חשיבות שונה ביחס לצרכים הספציפיים של הרוכשים הפוטנציאלים.

דירה המיועדת לזוג צעיר היוצא לעבודה בבוקר וחוזר אחר הצהרים חייבת לספק נוחות אקלים מכסימלית בשעות השהות העיקריות בדירה - משמע אחר הצהריים. מכאן שדירה הפונה למערב במרבית המקרים אינה הבחירה האופטימלית.

במקרים כאלו דירה הנמצאת באגף דרומי מזרחי של בנין מועדפת עקב חשיפתה לשמש בבוקר והאפשרות לתחלופת אויר משופרת.

ברור שרק מומחה המכיר את התחום על בוריו יכול במהלך הזמן הקצר של בדיקת דירה לפני קניה לעמוד על יתרונות וחסרונות של הצדדים השונים אליהם פונה הדירה הספציפית בהתיחס להעדפות הרוכשים.

3.    סדקים

אין נושא סבוך ומורכב כמו פיענוח סודם של סדקים בקירות ובתקרות. מגוון הסיבות לקיומם של סדקים נרחב ביותר ודרוש ידע מעמיק ונסיון רב על מנת להתחקות על הסיבות להיווצרותם.

מומחה הניחן בכישורים ובנסיון מתאים יכול בזמן קצר העומד לרשותו במהלך בדיקת דירה לפני קניה לקבוע, על בסיס צורתו של הסדק ומאפייניו מהם הגורמים להיווצרותו. קיימים סדקים המעידים על "מחלה" כרונית של המבנה כדוגמת סדקים תרמיים וסדקים שיעידו על בעיות קונסטרוקטיביות כדוגמת שקיעת יסודות או אלמנטים מצבים שהטיפול בהם מצריך השקעות כספיות מסיביות.

מומחה מקצועי העורך בדיקת דירה לפני קניה יסווג את הסדקים בדירה מבחינת המיקום, הכיוון, הדירוג, העוצמה; ינתח את אופיים של הסדקים ויספק לרוכש הפוטנציאלי של הדירה את המידע הרלוונטי כדי לא לבלבל את דעתו במינוחים ובמושגים מקצועיים.

כאן מומחה אמיתי יפגין, בנוסף לידע מקצועי והכישורים, גם שיקול דעת ענייני ונכון על מנת לייעץ לרוכש הדירה מהם ההשלכות, לרבות הוצאות צפויות עתידיות, שידרשו על מנת להתמודד עם הבעיות שבדרך עליהם מצביעים הסדקים.

4.    רטיבות ועיבוי

קצרה היריעה במאמר קצר זה לפרט מאפייני רטיבות הפורצת לדירה מהמעטפת החיצונית (קירות, רצפות ותקרה) או נספגת מאדמת הגן.

חשיבות עליונה קיימת גם לרמת הבידוד התרמי של דירה שהיא בעלת השפעה מכרעת על היווצרותם של תופעות עיבוי ועובש ועל הנוחות התרמית של החיים בדירה.

רק מומחה בעל שיעור קומה בנושא זה יצליח במהלך הזמן הקצר של בדיקת דירה לפני קניה לעמוד על המאפיינים והבעיות בנושאי רטיבות ועיבוי בדירה ספציפית.

5.    נגישות לדירה בבניינים גבוהים

האופנה החדשה של בנייני מגורים רבי קומות יוצרת ביקושים חזקים לדירות בקומות עליונות של בניינים גבוהים.

כאן מרבית הרוכשים אינם ערים למפגעים והמטרדים הנגרמים עקב מספר לא מספק של מעליות היוצר בעיית נגישות לדירה בשעות הבעייתיות של יציאה או חזרה מהעבודה.

מדובר בהמתנה ארוכה ומרגיזה למעלית, דווקא באותו הזמן בו אתה נמצא בלחץ של להספיק ולהגיע - כמו בבוקרו של יום שבו מרבית הדיירים יוצאים מדירותיהם על נשותיהם וטפם בדרכם להסעות בית הספר ולפקקי הבוקר.

חשוב לדעת - הסטנדרטים לגבי מספר המעליות בבניין ביחס למספר הדירות או הקומות לא נקבע בחוקי הבניה והם נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של היזם המעוניין במרבית המקרים לחסוך בהוצאות ובשטחי בניה - אילוץ זה יש בו כדי להסביר את מספרם המזערי של מעליות בבניינים.

אין ספק שמספר המעליות בבנין, במיוחד בבנין רב קומות הוא בעל משמעות קריטית לאיכות החיים ולנוחות המגורים.

ברור שרק מומחה בעל נסיון בבניינים גבוהים יכול במהלך הזמן הקצר של בדיקת דירה לפני קניה לעמוד על קיומם של מפגעים בנושאי מעליות ונגישות לדירה המיועדת לרכישה.

6.    מעטפת חיצונית - תפקוד ויוקרה

במרבית המקרים מתלכדים מאפייני יוקרה והתפקוד כאשר באים לדון במעטפת החיצונית. החיפוי היקר מטיפוס אבן או פסיפס קרמי הוא זה שמספק גם את הפתרון האולטימטיבי לעצירת חדירת רטיבות לדירה דרך המעטפת החיצונית. עמידתו לאורך זמן של ציפוי כזה מוכיחה את עצמה עקב היעדר צורך בביצוע פעולות תחזוקה יקרות.

רבים המקרים בהם ישום שגוי של החיפוי גורם להינתקות ונשירת לוחות אבן מקירות החוץ ? תופעה שרק מומחה המכיר את התחום יכול לעמוד על קיומה במהלך הזמן הקצר של בדיקת דירה לפני קניה.

במקרים כאלו הכרוכים במפגעים בטיחותיים, אין מנוס מביצוע פעולות שיקום יסודיות שעלותן מרקיעה שחקים ובסופו של יום נופלת על שכמם של המחזיקים בדירות.

7.    דירה בקומה עליונה

דירה בקומה עליונה חשופה במרבית המקרים למפגעי רטיבות. למרות שמדובר בנושא הנמצא בטיפולו ובאחריותו של וועד הבית, הסובל היחידי הוא המחזיק בדירה העליונה החייב להתמודד עם הרטיבות המחלחלת לתקרת דירתו. גם כאן תפקידו של המומחה לעמוד על ליקויים באיטום הגג במהלך בדיקת דירה לפני קניה.

8.    מפגעי רעש

האפשרויות ההנדסיות לצמצום מפגעי אקוסטיקה ומעבר רעשים בין דירות מצומצמת ביותר ובמרבית המקרים מדובר בליקוי שאינו בר תיקון.

מכאן שחשיבות גדולה קיימת לרמת הבידוד האקוסטי שתוכננה ובוצעה במהלך הבניה. אך מאחר ומדובר בהתקנה סמויה של חומרים במבנה הפנימי של הרצפות לא ניתן לעמוד עליה במהלך בדיקה סטנדרטית של דירה לפני קניה.

ידועים המקרים בהם החיים בדירה הופכים לסבל עקב מפגעי רעש קשים החודרים דרך התקרה המהווה את רצפת הקומה מעל. מגורים בקומה עליונה של בנין מעניקים לדירה פרטיות הבאה לידי ביטוי בהיעדר מפגעים אקוסטיים מאחר ואין שכנים מעל.

9.    מסקנות

במאמר קצר זה התיחסתי למספר בודד של מאפיינים הנדסיים הקיימים בדירה? מרביתם סמויים לעיניו של רוכש פוטנציאלי.

מאפינים אלו שרק מומחה אמיתי בתחום "בדיקת דירה לפני קניה" יכול לעמוד על קיומם, הם בעלי חשיבות עליונה במערכת השיקולים של רוכש דירה מאחר ויש להם השלכות על תפקוד הדירה ועל הוצאות עתידיות לא צפויות הקשורות לאחזקתה.

ברור שקיימים מאפיינים חשובים נוספים אשר גם להם נדרש להקדיש תשומת לב במהלך בדיקה דירה לפני קניה כדוגמת מצב צנרת (אספקת מים, ביוב וניקוז), מערכות ריצוף מוצרי נגרות ואלומיניום ועוד'.

בסיומו של דיון נקל להבין החשיבות שיש ליחס לבדיקת דירה לפני קניה ועוד יותר לבחירת המומחה המתאים שיערוך את הבדיקה.

רבים המתיימרים בתחום זה אך לא כל אחד יכול. כאן חשוב להתקשר עם "מומחה אמיתי" המכיר על בוריו את תחום בדיקת דירה לפני קניה.

יש לחפש ולמצוא מהנדס עתיר נסיון וכישורים שהתמודד בהצלחה עם פתרון בעיות הנדסיות במבני מגורים וצבר ידע נרחב בטכניקות המגוונות של הבניה ובמנגנוני חדירת רטיבות; מהנדס המודע למערך החוקים והתקנים בהנדסה ומכיר היטב את מחירי שוק הבניה.

דירה קונים פעם בחיים, אל תכשל בעסקת חייך, לך על בטוח עם מקצוען אמיתי בבדיקת דירה לפני קניה.

מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב)מומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il
ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

המאמר הבא ידון באפשרות של רכישת דירה מכינוס נכסים. עלויות רכישה של דירה באמצעות מפרק שמונה לאדם שפשט רגל, או דירה לאחר עיקול נמוכות בהרבה ממחיר השוק של אותה דירה. זאת אומרת שאם היית רוכש דירה מאדם פרטי היית משלם בדרך כלל הרבה יותר מאשר רכישת דירה מעורך דין שמונה למפרק זמני או דירה שעוקלה על פי חוק.

מדריך קניית דירה מכינוס נכסים או הוצאה לפועל

נכתב על ידי גולן חקק

כללי

בעקבות המיתון המתמשך, עלה במידה ניכרת מספר המקרים של בעלי נכסים הנקלעים לקשיים ובשל כך מגיעים למצב של כינוס נכסים.

ההערכות הן כי קרוב ל- 1,500 נכסים הועברו לטיפול כונס נכסים ונגד כ- 16,000 בעלי דירות נוספים הוצאו צווי פינוי מהבית. מצב זה יצר היצע לא מבוטל של נכסים הנמכרים באמצעות כונסי נכסים.

יתרונות רכישת דירה בתהליך כינוס נכסים

1. מחיר אטרקטיבי - על פי מחקר שהתבצע בשלוחת אוניברסיטת דרבי, במכרזים אלו נהנים המתמודדים ממחירים הנמוכים בכ- 20% ממחיר השוק.

2. ביטחון - מכירת הנכס מבוצעת דרך בית המשפט או ההוצאה לפועל ובאישורם, כך שלקונה יש כתובת גם לאחר הרכישה. יתרה מכך, במכרזים אלו הנכס עובר לקונה, כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס, והקונה מוגן מטענות צדדים שלישיים בקשר לנכס. על כל פנים, רצוי להסתייע בשרותיו של עורך דין, כדי להיות בטוחים שלא קופחתם בעסקה.

3. תהליך קצר - במרבית המקרים, קניית נכס מכונס נכסים אורכת בין 2-4 חודשים מפרסום המודעה ועד להעברת הבעלות על הנכס.

תהליך קניית דירה

קיימים 5 שלבים במכירת נכס בתהליך כינוס נכסים:

1. פרסום המודעה - מודעות על מכרזים עבור דירות בתהליך כינוס נכסים מפורסמות, הן במדיה הכתובה והן במדיה האלקטרונית. אתר כונס אונליין מרכז את המודעות מכל מקורות המידע הקיימים.

במידה והמודעה מתאימה לפרופיל הנכס, בו אתם מעונינים, עליכם להתקשר לגוף המטפל במכירה על מנת לקבל פרטים משלימים שאינם מופיעים במודעה.

2. ביקור בנכס - כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של כל הרוכשים הפוטנציאלים. פרטים על מועדי הסיור מצוינים במודעה או בתיאום עם כונס הנכסים. בחלק מהמקרים קיים שימוש במתווכים שניתן לתאם עימם מועד לביקור.

3. הגשת ההצעה - במידה ולאחר סיור בנכס החלטתם להתמודד במכרז, עליכם להגיש הצעה שתכלול בדרך כלל:

א. טופס הצעה - טופס שמסופק על ידי עורך המכרז, בו יש למלא את פרטי המציע, גובה ההצעה, וכן לחתום על פרטים נוספים הקשורים לחובות ולזכויות של המציע ועורך המכרז.

ב. שיק בנקאי או ערבות בנקאית - על כל משתתף במכרז להפקיד יחד עם הצעתו שיק בנקאי לפקודת עורך המכרז או מי מטעמו ו/או ערבות בנקאית אוטונומית על סך של 10%- 5% משווי ההצעה. במידה ובסוף הליכי המכירה, חוזר בו הזוכה מהצעתו, רשאי עורך המכרז לחלט את הערבות.

ג. חוזה המכר - החוזה מסופק על ידי עורך המכרז. החוזה בין עורך המכרז ("המוכר") לבין הקונה כולל את כל פרטי ההתקשרות בין הצדדים, כאשר בין השאר יתוארו נסיבות רכישת הנכס, התמורה בגין הנכס, תנאי התשלום, הזכויות והחובות של כל צד לעסקה, המסים אשר ישא בהם כל צד לעסקה ומועדי תחולתם. חוזה זה ייחתם ע"י הצדדים.

ד. התמחרות - ההתמחרות הנה מכירה פומבית הנערכת בין המציעים אשר הגישו הצעה על הנכס. במקרה בו עורך המכרז מחליט לערוך התמחרות,הוא יפנה טלפונית למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר (על פי שיקול דעתו) ויזמנם להתמחרות במשרדו.

בהתמחרות עורך המכרז יערוך פרוטוקול התמחרות בו יפורטו ההצעות עד שיוותר מציע אחד שהציע את הסכום המקסימלי, ואף משתתף אחר לא מוכן להציע יותר. ההמחאה הבנקאית אשר ניתנה לצורך השתתפות כפיקדון, מופקדת בשלב זה בחשבון הנאמנות של עורך המכרז.

כל שאר המתמודדים יקבלו בחזרה את הערבות שהפקידו. שלב זה אינו קיים בכל המכרזים, ולכן יש לברר מראש מול עורך המכרז על כוונותיו בנוגע להתמחרות.

במידה ומתקיימת התמחרות מומלץ להגיש הצעה הנמוכה מההצעה הטובה ביותר אותה אתם מוכנים להגיש, היות וניתן לשפר את הצעותיכם בהתמחרות בהתאם להצעות המתחרים.

ה. אישור המכירה - הזוכה יחתום לאחר הזכייה על חוזה מכר אשר נוסחו נתקבל בשלב הגשת ההצעה.

לאחר מכן יפנה כונס הנכסים אל ראש ההוצאה לפועל בבקשה לאישור המכירה. במידה ואישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, חותם ראש ההוצל"פ על "פסיקתא"- שהינה צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, והכל כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג', כלשהי בכפוף לתשלום כל המסים החלים ע"פ כל דין.

לאחר אישור ראש ההוצאה לפועל של המכירה, החוזה ייחתם ע"י כונס הנכסים. החזקה בנכס תועבר לקונה לאחר תשלום התמורה ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה, ע"פ הוראות הסכם המכר.

גולן חקק הוא מנכ"ל אתר האינטרנט כונס אונליין. האתר מספק לוחות של דירות למכירה הנמכרים באמצעות כונסי נכסים וכן לוח רכבים הנמכרים באמצעות מכרזים או כינוס נכסים. השימוש באתר אינו כרוך בתשלום.

http://www.konesonline.co.il

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

פטור מס שבח בעת מכירת דירה מפוצלת

נכתב על ידי דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי עורכי דין ונוטריון

אלי דורון, עו"ד - אסף סלע, עו"ד / eli-doron@taxlawyers.co.il הצגת הסוגיה המשפטית:כידוע, בשל מצוקת הדיור במקומות האורבניים בישראל, ומנגד, בשל שכר הדירה הגבוה המשתלם בגין השכרת יחידות הדיור, נוטים בעלי הדירות לפצל את שטח דירת מגוריהם למספר יחידות דיור נפרדות ועצמאיות, דבר המאפשר להם להשכיר חלקים מדירת מגוריהם לאחרים, ולהנות מהכנסה פנויה נוספת.

הבעיה מתעוררת, כאשר אותם בעלי דירות מבקשים למכור בשלמות את דירת מגוריהם "המפוצלת" ונתקלים ברשויות מס השבח. מכאן, שמתעוררת השאלה - כיצד תיתפס עסקת מכר של דירה מפוצלת - האם כעסקת מכר אחת, או שמא, עסקת המכר תהא פועל יוצא של מספר יחידות הדיור השונות המצויות בדירה .

נבחן תחילה - כיצד תחושב עסקת מכר מקרקעין? בעת ביצוע עסקה של מכירת זכות מקרקעין, חייב המוכר בתשלום מס שבח ומס מכירה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג- 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), ואילו הקונה מחויב בתשלום מס רכישה .

מס השבח במכירת זכות במקרקעין, להבדיל מהמס המוטל על פעולה באיגוד מקרקעין, הנו הסכום שבו עולה שווי המכירה על שווי הרכישה, בניכוי השבח האינפלציוני, הנובע מעליית המדד.

חוק מיסוי המקרקעין מעניק למוכרים מספר פטורים ממס שבח, כגון : מכירת זכות ללא תמורה מיחיד לקרובו, הפקעת זכות במקרקעין והפיצוי שניתן בגינה, מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומה לפי פקודת מס הכנסה, והפטור לדירת מגורים מזכה .

מהי אם כן - דירת מגורים מזכה ? על מנת להשיב על שאלה זו, נגדיר תחילה את המונח "דירת מגורים". סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירת מגורים כדלהלן: " דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמש למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.

כעת, אנו נדרשים להגדיר את המונח - "דירת מגורים מזכה". סעיף 49 לחוק מיסוי המקרקעין מגדיר את המונח "דירת מגורים מזכה", כדלהלן: 49. הגדרה וחזקה (א) לענין פרק זה, "בעלות" - לרבות חכירה כמשמעותה בהגדרת "זכות במקרקעין ".

"יום הקובע" - יום ג´ בטבת התשנ"ח (1 בינואר 1998) " דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן :

(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח ;

(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה ; " נבחן כעת מהם הפטורים שהעניק המחוקק ממס שבח במכירת דירת מגורים ?
1. פטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים

2.פטור לדירת מגורים יחידה. תנאי לקבלת פטור זה הנו כי הדירה הנמכרת היא דירתוהיחידה של המוכר והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת .

בעניין זה יצוין, כי מוכר שיש בבעלותו דירה נוספת שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת - לא תחשב כדירה נוספת, כל עוד נמכרה הדירה תוך 12 חודשים מעת שנרכשה הדירה החדשה.

3. פטור במכירת דירת מגורים מזכה כמשמעותה בחוק, שקיבל המוכר בירושה ובהתקיים כל התנאים האמורים בסעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין.

4. פטור חד פעמי. סעיף 49 ה לחוק מעניק פטור חד פעמי הקובע, כי תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, בכפוף לתנאים דלהלן :

א. המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור

ב. סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;

ג. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת, בישראל או באזור, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות האמור לעיל.

מהאמור לעיל אנו למדים על החשיבות הרבה בבואנו לבחון מהי הזכות הנמכרת לשם חישוב מס השבח, מאחר ומחד - אם נראה את מכירת הדירה המפוצלת כעסקת מכר אחת, אזי יהא פטור המוכר ממס שבח בגין עסקה זו לפי אחד הפטורים המנויים בסעיפים 1 -3 לעיל.

מאידך - באם נראה את מכירת הדירה המפוצלת כפועל יוצא של מספר יחידות הדיור השונות המצויות בה, שהרי אז יהא המוכר פטור ממס שבח בגין יחידת הדיור הראשונה, ואילו יחויב המוכר במס שבח בגין יתרת יחידות הדיור.

בעיה זה נבחנה לאחרונה בתיק עמ"ש 2041/01 ד"ר לאה ציבעוני נ´ מנהל מיסוי מקרקעין. עובדות המקרה: עסקינן בדירת מגורים רשומה בלשכת רשום המקרקעין בשטח כולל של כ - 205 מ"ר. שטח פנים הדירה פוצל באופן ארעי (ע"י קירות גבס) לשתי יחידות מגורים נפרדות ועצמאיות, בעלות כניסות נפרדות , להן חוברו מוני חשמל ומים נפרדים, והיחידות חויבו בהיטלי ארנונה נפרדים.

לימים, נמכרה דירת המגורים כולה ונדרשה השאלה - כיצד יש לחשב את מס השבח, האם בגין שתי עסקאות מכר נפרדות, או שמא בגין עסקת מכר אחת ? עמדת העוררת: העוררת גורסת, כי על פי חוזה המכירה ונסח הטאבו, נמכרה דירת מגורים אחת בת 7 חדרים בשטח כולל של 205 מ"ר, משכך יש לחשב את מס השבח בגין עסקת מכר אחת בלבד.

עמדת המשיב: לעומתה, גורס מנהל מיסוי המקרקעין (להלן: "המשיב"), כי יש לבחון את המצב בשטח, לפיו בפועל נמכרו שתי יחידות נפרדות ועצמאיות, ומשכך, יש לחשב את מס השבח בגין שתי עסקאות מכר נפרדות .

קביעת בית המשפט: בית המשפט גרס, כי המבחן הקובע לעניין זה יהא - תוכנה הכלכלי האמיתי של עסקת המכר.

במקרה דנן קבע בית המשפט כי על פי הסכם המכר ניתן להיווכח שהנכס הנמכר הנו דירת מגורים אחת בת 7 חדרים, בשטח כולל של כ- 205 מ"ר. כמו כן, קבע בית המשפט כי הן המוכרת והן הקונה ראו בקיר ההפרדה - כהפרדה ארעית בלבד, דבר המלמד כי תוכנה הכלכלי האמיתי של העסקה דנן הנו מכירת דירת המגורים בשלמותה - כעסקת מכר אחת.

בית המשפט נעזר במבחן סובייקטיבי הבוחן את כוונת הצדדים בעסקת המכר ותוכנה הכלכלי של העסקה.

הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, וכולל 7 שותפים, בנוסף לצוות העמיתים, צוות המומחים (רו"ח, יועץ פנסיוני ועוד) והצוות האדמיניסטרטיבי.

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

חשוב להמשיך ולקרוא את המאמרים והמדריכים המפורסמים באתר דירה בסיטי לפני שתפרסם דירה למכירה או לפני שתקבל החלטה על רכישת בית פרטי או דירה בכל מקום בישראל ואפילו במדינות אחרות בעולם. המדובר בעסקאות גדולות באמת ולכן חשוב להבין בדיוק בפני מה אנחנו עומדים. עדיף להשקיע עוד כמה שעות בקריאה, התייעצות והעלאת שאלות בנושא מכירת / רכישת דירה, מאשר למהר ואחר כך להצטער.

אתרים שותפים: דירות מודיעין | דירות אונו |