לוח דירות

חיפוש בית באינטרנט?

נכתב על ידי יואב איתיאל

האינטרנט משנה את הדרך בה אנחנו חיים, ובה אנחנו קונים. זוכרים כיצד פעם,

בחיפוש אחרי דירה לקנייה הייתם ניגשים למתווך שעל חלון הראווה של המשרד שלו היו תלויים כרטיסים עם פרטים של בתים המוצעים אצלו למכירה? זוכרים שאם גיליתם ענין בהם היה יושב איתכם מול כרטיסיית נכסים ולאחר מכן צועד אחתכם לרות דירה או בית שגיליתם בהם ענין? לא עוד!האינטרנט חולל מהפכה של ממש קרתה בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות והמהפכה נמשכת. היכולת של קונה לערוך מחקר לפני קניה גברה לעין ערוך בשנים האחרונות.

חיפוש בגוגל אחרי המילים "נווה הברון" בגוגל ישראל מעלה 14,500 תוצאות. חיפוש אחרי "וילה בזכרון יעקב" "וילות בחורש" 10,500 תוצאות. "נווה אשר פרדס חנה" 27,500. ולא רק בעברית.

חיפוש אחרי "zichron yaacov" בגוגל קום (העולמי), למשל, מוביל ל 91,600 דפים! האינטרנט פתח אפשרות לרוכשים, גם מחו"ל, לסקור את ההיצע עוד הרבה לפני שהגיעו לראות בית בשטח.

ומה מוצאים בין התוצאות האלה? הרבה "זבל", אבל גם הרבה הרבה אינפורמציה מעולה על הישובים והשכונות, החינוך, בתי הכנסת, המסעדות, הגלריות וכל מה שקשור בחיים באחד מן המקומות בהם אתם שוקלים לרכוש מגרש בית, או דירה.

מוצאים גם אתרים רבים העוסקים בנדל"ן -- לוחות "למכירה" ואתרי משרדי תיווך רבים. באתרים האלה אתם מוצאים אלפי נכסים מצולמים, ופרטים טכניים ואיכותיים אודות הבית שתשקלו אולי לקנות.

ישנן עדיין בעיות רבות. רבים מהפרסומים אינם מעודכנים. טבעם של מחירים שהם עולים ויורדים עם תנודות השוק והביקוש לנכס, וטבעם של נכסים שהם נמכרים לבסוף.

התיסכול של מחפשי בתים רבים הם שהמידע שהם מוצאים באינטרנט כבר אינו מעודכן.

אבל אצל סוכנויות הנדל"ן המתקדמות יש גם אתרים משוכללים מהדור הבא, בהם האינפורמציה עדכנית עד כדי כך שכאשר נמכר נכס הוא מעודכן תוך שניות באתר האינטרנט שלהם, וכך גם כאשר שונה מחירו.

אתרי אינטרנט נדלניים של הדור החדש מאפשרים קבלת עדכונים שוטפים של נכסים היצאים למכירה באמצעות טכנולוגיה הנקראית RSS, כך שאם אתם מחפשים בית להשכרה בבנימינה, למשל, תוכלו להרשם לקבל את המידע תוך דקות מהרגע שנכס כזה אכן הופיע בשוק.

התוצאה? מחקרים אחרונים בארה"ב מראים שרוב הקונים היום עורכים חיפושים באינטרנט הרבה לפני שהם פונים בכלל למשרד תיווך, וכשהם פונים הם פונים בדרך כלל למשרד שאתר האינטרנט שלו סיפק להם את הסחורה האינפורמטיבית שאותה חיפשו. אלה שערכו את החיפוש המקדים שלהם באינטרנט נזקקים בדרך כלל לפחות ביקורים בבתים בשטח, לפני שהם מחליטים איזה בית יקנו.

לא רק קונים נהנים מהאינטרנט. שוקלים למכור בית, דירה או מגרש? אתרי אינטרנט של משרדי תיווך מספקים לכם מידע רב שיעזור לכם לתמחר את הבית בצורה שקולה לפני שתציעו אותו למכירה.

יואב איתיאל הוא מבעלי "בראל נכסים"

www.30900.com

יואב איתיאל הוא מבעלי בראל נכסים, סוכנות הנדל"ן הדינמית ביותר שמרכז הפעילות שלה באזור זכרון יעקב, בנימינה, גבעת עדה, פרדס חנה, כרכור, בת שלמה וישובי חוף הכרמל.

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

שיפור בידוד תרמי בדירות מגורים

נכתב על ידי יגאל ברגמן

שיפור בידוד תרמי
1.     תפקיד הבידוד התרמי
כדי להבטיח שטמפרטורת המישטח הפנימי בקירות החוץ של הדירה תשמר ברמת הנוחות המקובלת יש לבודד את הקירות החיצוניים. לבידוד התרמי תפקידים חשובים נוספים: הקטנת הסבירות להיווצרות "עיבוי" (קונדנסציה) וחסכון בצריכת האנרגיה לחימום או לקירור הדירה.

2.    נוחות תרמית
בית משמש הגנה בפני תנאי אקלים קיצוניים, תפקידו להעניק למתגוררים בו תחושה של נוחות. הרגשת הנוחות תורמת להעלאת כושרנו לבצע עבודה, גופנית ורוחנית ומשפרת את תנאי המנוחה והשינה.

מקובל, שאדם מרגיש נוח בסביבת לחות גבוהה, כמו בשפלת החוף, בטמפרטורה שאינה נמוכה מ 18 מעלות בחודשי החורף, ואינה עולה על 24 מעלות בקיץ.

בסביבה יבשה, כמו הנגב, טמפרטורת הנוחות הסבירה מגיעה בקיץ עד 26 מעלות. המסקנה בחורף - כאשר הטמפרטורה יורדת מתחת ל"טמפרטורת הנוחות", צריך לחמם את הדירה, בעוד בקיץ, במיוחד באיזורים בהם שוררים תנאי אקלים יבשים וחמים, יש הכרח בקירור.

על הרגשת הנוחות משפיעה, מלבד הטמפרטורה בחלל החדר, גם הטמפרטורה של הקירות החיצוניים. כאשר טמפרטורת המישטח הפנימי של הקירות החיצוניים, גבוהה או נמוכה מהטמפרטורה השוררת בחדר, (בגבול של 3 מעלות למטה או למעלה) נוצרת בקירבת הקירות הרגשת אי נוחות. בקיץ הקיר "יקרין חום", בהיותו חם יותר מהאויר בדירה, בעוד בחורף תורגש "זרימת קור", משום שחום הקיר נמוך מזה שבדירה.

3.    בידוד "המעטפת החיצונית"
כאשר מחממים/מקררים את הדירה, נוצר זרם חום העובר דרך "המעטפת החיצונית". מעטפת החוץ כוללת את הקירות החיצוניים, הגג והריצפה (על עמודים או על הקרקע), דהיינו רכיבים ה"עוטפים" את הדירה מכל הצדדים.

זרימת החום גורמת להפסד אנרגיה המושקעת בחימום/קירור מכאן שככל שרכיבי המעטפת יהיו בעלי בידוד תרמי באיכות גבוהה יותר, כך הפסד האנרגיה נמוך יותר.

מחקרים הוכיחו, שההשקעה הכספית בבידוד תרמי באזורים בהם נדרש חימום/קירור ממושך מוחזרת תוך מספר מועט של שנים.

מלבד החזר ההשקעה והחיסכון בידוד תרמי מתאים משפר את הרגשת הנוחות גם בימים בהם אין צורך לחמם או לקרר את הדירה. בידוד תרמי תקני מקצר משך הזמן בו נדרש חימום/קירור הדירה ומקטין הסבירות להתהוות העיבוי והופעת העובש.

4.     גשרים תרמיים
אזורים רגישים במיוחד לתופעת העיבוי הם "גשרים תרמיים", הנמצאים בקירות החיצוניים ובתקרת הגג. הגשרים התרמיים נוצרים בחלקי המיבנה המשולבים במעטפת החיצונית בהם הבידוד התרמי קטן יותר מאשר במישטחים הסמוכים להם, לדוגמא: חגורות בטון בתקרות בקורות ועמודי בטון משולבים בקירות חוץ מבודדים.

5.    העיבוי מהו?
כאשר טמפרטורת המישטח הפנימי של המעטפת החיצונית נמוכה מטמפרטורת הדירה, עלולים אדי המים הנמצאים באויר הדירה להתעבות במגע עם הקיר או התקרה ולהפוך לטיפות מים. מדובר בטיפות המצטברות מישטחים אטומים, כמו זגוגיות חלונות ואריחי קרמיקה.

במישטחים סופגים, כמו טיח פנים רגיל, נספגות הטיפות לחלקים פנימיים של הקיר. ככל שהתופעה מתמשכת ? מצטברת רטיבות בתוך הקיר וזו עלולה לגרום להופעת פטריות ועובש.

מקורם של אדי המים בדירה, בלחות האויר החיצוני, בתוספת הלחות הפנימית שהיא תוצאה ישירה של אורח החיים ומשטר האיוורור בדירה הלחות הפנימית נוצרת על ידי נשימה בישול וכביסה וכמובן ? חימום בעזרת תנור גז או נפט ללא ארובה וכיו"ב.

4.    מושגים בבידוד תרמי:
4.1    מעבר חום
בכל מקום שבו הטמפרטורה הפנימית הרצוייה שונה מזו של הסביבה החיצונית, מתקיים "מעבר חום" העושה את דרכו מהאזור החם אל האזור הקר. מעבר החום נעשה בשלוש דרכים אפשריות: על ידי הולכה, זרימה (הסעה), או על ידי קרינה.

-    הולכה ? מעבר החום דרך גופים מוצקים, כמו תקרות וקירות, מותנה בהתנגדות התרמית, דהיינו, כושר הבידוד של החומרים מהם בנוי הקיר או התקרה.

-    זרימה (הסעה) ? מעבר החום דרך האויר, כאשר שכבת האויר הקרה עולה כלפי מעלה בעת שהיא מתחממת. אם התקרה מבודדת היטב חלק גדול מהחום ישאר בחלל החדר.

-    קרינה ? תנור סלילים חשמלי מעביר חום בדרך של קרינה. בקיץ השמש מחממת את הגג, כאשר הגג צבוע בלבן ? חלק גדול מהחום מוקרן יוחזר ? ותקרת הדירה לא תתחמם.

4.2    מוליכות תרמית סגולית
יכולת הבידוד של חומר מסויים נמדדת בעזרת נתון פיזיקלי הנקרא "מוליכות תרמית סגולית". המוליכות מבטאת את מידת יכולתו של חומר להעביר חום דרכו. ככל שערך המוליכות התרמית קטן יותר החומר מבודד טוב יותר.

המוליכות התרמית הסגולית תלוייה בצפיפות החומר שהוא פועל יוצא מגודלן, צורתן וחלוקתן של הנקבוביות הנמצאות בתוכו חשובות גם התכונות הפיזיקליות של החומר עצמו וכושר עמידותו בפני רטיבות. חומר מבודד טוב במצב יבש, במצב רטוב קטן כושר הבידוד שלו.

חומרי בנייה קלים ונקבוביים מוליכותם התרמית קטנה וכושרם לבודד טוב. לעומתם, חומרי בנייה כבדים וצפופים, כמו בטון, מוליכותם התרמית גדולה וכושרם בידודם התרמי גרוע.

בטבלה דלהלן מצוינים ערכי המוליכות התרמית הסגולית של חומרי הבנייה למיניהם:
החומר    מוליכות תרמית סגולית
בטון רגיל (צמנט אם אגרגט רגיל)    2.10
אבן חול, אבן גיר     2.30
טיח סיד צמנטי (טיח פנים)    0.87
טיח צמנטי (טיח חוץ)    1.40
בטון קל נקבובי (איטונג)    0.22-0.14
זכוכית     0.80
אלומיניום     200.00
עץ לבן (ברוש, אורן, אשוח)    0.13
לוחות גבס     0.21
לבידים (דיקט וסנדוויץ)    0.15
טיח תרמי     0.16-0.085
לוחות פוליסטרין מוקצף (קל-קר)    0.04
לוחות פוליאוריתן מוקצף    0.027
צמר סלעים וצמר זכוכית     0.05

4.3    התנגדות תרמית
לצורך קביעת היכולת התרמית של שכבת חומר מסויימת החומרים מהם בנויה המעטפת החיצונית של הבנין (קירות, גגות וכד') משתמשים בערך פיזיקלי - "התנגדות תרמית".

ערך זה מבטא יכולתה של שכבת חומר לעכב מעבר החום דרכה. ככל שההתנגדות התרמית גדולה יותר תהא שכבת החומר בעלת כושר בידוד טוב יותר. ההתנגדות התרמית גדלה ככל שעובי שכבת החומר גדלה והיא פוחתת ככל שהמוליכות התרמית הסגולית גדלה.

על מנת להגדיל את ההתנגדות התרמית של קיר ולשפר כושרו הבידוד, יש להגדיל עובי הקיר או להקטין את ערך המוליכות, משמע - להשתמש בחומרים מבודדים שמוליכותם הסגולית קטנה ביותר.

לדוגמא התנגדות התרמית של קיר בטון, בעובי 20 סמ' היא שוות ערך להתנגדותה של שכבת "קל קר" בעובי של כ 4 מ"מ בלבד, או לוח "קל-קר בעובי 2 סמ', התנגדותו התרמית שווה לזו של קיר בטון בעובי 100 סמ'.

5.    חומרי בידוד
5.1    סוגי החומרים המקובלים
חומרי הבידוד מצטיינים בכך, שלמרות עוביים הקטן יחסית (סנטימטרים אחדים) התנגדותם למעבר חום דרכם גדולה. אחוז חללי האויר הכלואים בחומר מבודד עשוי להגיע ל % 95 מנפחו, והם מקנים לחומר משקל סגולי נמוך.

את החומרים המבודדים ניתן לסווג לשתי קבוצות עיקריות:
א.    חומרים פולימריים או מינרליים ? לקבוצה זו שייכים, הפוליסטרין המוקצף ("קל-קר"), וצמר הסלעים.

המוליכות התרמית הסגולית של חומרים בקבוצה זו נמצאת בגבולות שבין 0.05-0.03 והשימוש בהם מאפשר להגיע להתנגדות תרמית גבוהה ? בעובי מזערי של 2-3 סמ' בלבד. חומרי הבידוד בקבוצה זו מועדפים במיוחד כאשר רוצים לשפר הבידוד התרמי באופן משמעותי מבלי להוסיף עובי גדול לרכיבים קיימים במעטפת הבנין.

ב.    חומרים על בסיס צמנט או סיד ? בקבוצה זו נכללים טיח תרמי, בטון מוקצף (בטקל) ופלטות איטונג. המוליכות התרמית הסגולית של חומרים אלה נעה בגבולות 0.3-0.1; כלומר, כדי להגיע לתוצאות בידוד שוות לאלו שבקבוצה הראשונה, נדרש עובי גדול יותר מכך, השימוש בחומרים מקבוצה זו נעשה במקומות בהם אין צורך ברמת בידוד גבוהה וכאשר ניתן להוסיף עובי לרכיבים הקיימים.

5.2    חומרי הבידוד המיישמים בארץ
א.    לוחות פוליסטרין מוקצף ? "קל-קר". מדובר בחומרים העשוי מבועות פוליסטירן דחוסות ומנופחות פי 40 מהרגיל. בעזרת תהליך הקצפה מתקבלים לוחות בצפיפויות שונות, ככל שגדלה הצפיפות, קטנה חדירותו של החומר למעבר מים.

מאחר והחומר אינו חזק מבחינה מכנית ורגיש לקרינת השמש אין להשתמש בו כציפוי חוץ, ללא הגנה נוספת. חומר ה"קלקר" נוח לשימוש קל לניסור, לחיתוך ולסימרור. מוליכותו התרמית נמוכה והוא מחזיק מעמד בטמפרטורה עד 80 מעלות.

החומר משווק בצורת לוחות וגם בתפזורת. בבועות פוליסטירן פזורות ניתן להשתמש למילוי חללים בקירות כפולים. צבעו לבן ובצורתו הרגילה הוא חומר דליק ופולט גזים רעילים. משווק גם סוג מיוחד "כבה מעצמו", שאינו ממשיך בבעירה אם נפסק מקור האש. העובי המקובל לשימוש בלוחות: 2-5 סמ'.

ב.    פוליאוריתן מוקצף ? דומה בתכונותיו לפוליסטירן ומשווק בארץ בשתי צורות: לוחות כמו ה"קל-קר". וחומר הניתן להתזה על מישטח קיר או גג.

צבעו של החומר צהוב כתום והוא אטום למים החומר יציב ועמיד בטמפרטורה שבין 40 מעלות ועד 150 מעלות. לאחר ההתזה החומר תופח על פני המשטח ויוצר שכבת קצף. הקצף מתקשה ותוך דקות מתחזק כך שניתן אפילו לדרוך עליו.

התקשותו המהירה של החומר מאפשרת התזתו ללא קושי על פני שטחים אנכיים וגם על התקרה. הדבקות החומר מצויינת על פני כל מישטח, כמו מתכת, בטון, עץ ואספלט. אין צורך בהכנות מוקדמות מלבד ניקוי המישטח. בשיטת ההתזה נוצר מישטח רצוף ללא תפרים, ניתן להגיע לכל מקום ולהמנע מ"גשרי קור" ומהפסד חום.

העובי המקובל לשימוש הוא 2-3 סמ'. החומר אינו עמיד בפני קרינת השמש ולכן, כאשר משתמשים בו שימוש חיצוני (קירות/גגות) יש לצפותו בשכבה מגינה.

זהו חומר דליק הפולט גזים רעילים בשעת שריפה!

ג.    צמר סלעים ? חומר מינרלי המיוצר מסלעי בזלת גרוסים, העוברים תהליך חיתוך ועיבוד לסיבים דקים מאוד, אינו דליק, לא פולט גזים ואינו נתקף עי' חרקים ובקטריות. חסרונו של החומר בכך שהוא מאבד את תכונות הבידוד עקב ספיגת רטיבות.

החומר משווק במזרנים עטופים בפוליאתילן, יריעות פי.וי.סי, או אלומיניום, שנועדים לבידוד גגות רעפים באמצעות הוספת דבק בלתי דליק, ניתן לקבל לוחות קשיחים וקשיחים למחצה ? במשקל מרחבי נמוך ביותר. עטיפת החומר בפוליאתילן או נייר אלומיניום, יוצרת מחסום אדים. לבידוד קירות, יש להעדיף את הסוג הקשיח, המונע שקיעת החומר במרוצת הזמן. העובי המומלץ 5-2.5 סמ'.

ד.    צמר זכוכית ? דומה בתכונותיו ובשימושיו לצמר סלעים.

ה.    טיח תרמי ? מורכב ממלט צמנטי כחומר בסיס, בתוספת כדורי פוליסטירן מוקצף או אגרגטים קלים אחרים, המקנים לו נקבוביות גבוהה. חללי אויר רבים מקטינים במידה ניכרת את המוליכות התרמית של התערובת.

עקב חוזקו המכני הנמוך וכושר ספיגתו הגבוה למים החומר דורש הגנה חיצונית. הטיח התרמי משווק באריזות (שקים) סגורות עם הוראות שימוש מטעם היצרן. החומר משווק כמערכת שלמה של טיח, הכוללת בתוכה שכבת יסוד על גבי התשתית הקיימת, שכבת טיח תרמי בעובי דרוש ושכבת גימור חזקה. העובי הכולל המקובל לשימוש 3-5 סמ'.

ו.    איטונג ? תערובת דלילה של סיד, חול ואבקת אלומיניום. התגובה הכימית בין הסיד לבין אבקת האלומיניום גורמת להיווצרות בועות גז, כך שהתערובת הנוצרת היא נקבובית. האיטונג משווק בצורת בלוקים ופלטות בחוזק מכני סביר.

האיטונג בעל ספיגות מים גבוהה מאד ומכאן שדרושה לו שכבת הגנה אוטמת, במיוחד כשהוא מיושם בקירות חיצוניים.

6.    התקן הישראלי לבידוד תרמי במבני מגורים
תקן ישראלי 1045 מגדיר הדרישות המינימליות לבידוד תרמי של רכיבי המעטפת החיצונית בבנין, במטרה להבטיח נוחות תרמית, תוך צמצום סכנת העיבוי והגדלת החסכון באנרגיה.

דרישות התקן מותאמות לאזורי אקלים שונים כאשר התקן מחלק את הארץ לארבעה אזורים:
אזור א' ? מישור החוף.

אזור ב' ? השפלה והנגב הצפוני.

אזור ג' ? ההר.

אזור ד' ? בקעת הירדן והערבה.

התקן מחמיר בהדרגה בדרישותיו לבידוד תרמי מאזור א' לאזור ד'. תקן ישראלי 1045 פורסם לראשונה בשנת 1979 מתוך מגמה לחסוך בהוצאות שימוש באנרגיה מידי מספר שנים נערכת רוויזיה בתקן והדרישות התרמיות משתכללות.

7.    שיפור הבידוד התרמי של קירות חיצוניים
7.1    יש להתאים את שיטת הבידוד לאופי הקיר.

א.    קיר בטון או קיר בלוקים
האפשרויות המומלצות לשיפור הבידוד התרמי:
א.         הוספת טיח תרמי חיצוני בעובי ממוצע של 3-5 סמ' כולל ציפוי אטים כנגד חדירת מים.

ב.         הוספת טיח תרמי פנימי בעובי ממוצע של 4-3 סמ', בתוספת שכבת גמר "שליכט" וצביעה בסיד סינטטי עם ערב נגד עובש.

ג.         הוספת שכבת בידוד חיצונית, כגון פוליאוריטן מוקצף או "קל קר", בעובי 2-4 סמ' וציפוי עמיד.

ד.         הוספת שכבת בידוד פנימית עשוייה "קל קר" או צמר סלעים בעובי 3-2.5 סמ', עם ציפוי לוחות גבס משוריין וגמר בסיד סינטטי עם ערב נגד עובש.

ב.     קיר איטונג
קיר עשוי בלוקי איטונג בעובי 22 סמ', בנויים, עם שלד קונסטרוקציה מבטון מזויין, וטיח משני הצדדים בעובי ממוצע של כל 2 סמ' מכל צד.

שיטת בנייה זו מתאימה מבחינה תרמית לרוב אזורי הארץ אך יש להוסיף בכל האזורים בידוד במקומות בהם נוצרים "גשרי קור" - עמודים, קורות וחגורות מבטון מזויין.

ג.    קיר כפול ? (בניה ירושלמית)
קיר אבן בנוי עם גב בטון, בעובי כולל של 35-28 סמ' עם חלל בידוד פנימי בעובי 3 סמ'; בלוקי בטון בעובי 5-4 סמ' וטיח פנים רגיל בעובי 2 סמ' בממוצע.

ניתן להוסיף גם שכבת בידוד פנימית עשוייה "קל קר", פוליאוריתן וכד', בעובי 3-2.5 סמ', עם ציפוי לוחות גבס משוריין וגמר בסיד סינטטי עם ערב נגד עובש. יתאים לרוב אזורי הארץ.

7.2    יישום הבידוד בצד הפנימי או החיצוני
קיימים יתרונות וחסרונות לכל שיטה המצויניים להלן:
א.    טיפול בצד הפנימי של הקיר
שיפור הבידוד נעשה באמצעות הוספת שכבת חומר מבודד בצד הפנימי או החיצוני של המעטפת. עובי השכבה וטיב החומר נקבעים לפי דרגת הבידוד הרצוייה.

היות ומרבית חומרי הבידוד שבשימוש מתאפיינים ברכות מסויימת ונעדרים חוזק מכני, יש לצפותם בשכבה מגינה שתמנע גם חדירת מים (רטיבות). כלפי פנים הדירה שכבת הגמר של הקיר אמורה להיות משטח "סופג" כדי למנוע חדירת אדים או הווצרות עיבוי בתוך הקיר לצורך כך יש להתקין מחסום אדים.

מחסומי אדים עשויים מנייר אלומיניום או מיריעות פוליאתילן (ניילון), ומותקנים בצד הפנימי של הקיר שהוא כיוון חדירתם של אדי המים.

ב.    הטיפול בצד החיצוני של הקיר
יתרונות בידוד המעטפת מצידה החיצוני:
א.    שיפור הבידוד התרמי מאפשר גם בו זמנית שיפוץ כללי של חזית הבנין.

ב.    מניעת הווצרותם של "גשרים תרמיים".

ג.    צמצום הפרעות וחוסר נוחות לדיירים.

ד.    אין צמצום של החללים הפנימיים.

הטיפול בצד החיצוני של הקיר כרוך בקבלת הסכמת כל הדיירים.

כמו כן, נגרמות הוצאות נוספות בגין הקמת פיגומים חיצוניים, והצורך בשימוש בחומרי גמר עמידים בפני רטיבות וקרינת השמש. בעוד הטיפול בצד הפנימי ניתן להעשות בשיטת "עשה זאת בעצמך", הרי הטיפול בקיר חיצוני דורש ידע ויכולת ביצוע של קבלן מומחה, כאשר לרשותו עומד גם הציוד המתאים.

מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב)מומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il
ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

קבוצות רכישה נדלן ? רכישה משותפת של מגרש ובנייה בקבוצה, קבוצת פרטיים רוכשת במשותף מקרקעין ומתאגדת יחד לשרותי בנייה מקבלן

נכתב על ידי אורי מ.

קבוצות רכישה נדלן ? רכישה משותפת של מגרש ובנייה בקבוצה
פתח דבר

במאמר להלן נדון נושא התארגנות "קבוצות רוכשים" לרכישה משותפת של קרקע לבנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע. במאמר מובא מידע מפורט לגבי מהות העסקה, כדאיות כלכלית, צורת ההתקשרות , לוחות זמנים למימוש וכו'.

יש לציין כבר כעת שאין המדובר לא בעמותה ו\או עמותת משתכנים . קבוצת רכישה הינה התאגדות של קבוצת אנשים לרכוש יחד קרקע. נקודה.

במה בדיוק מדובר ?

לשם הבהרה ניתן את הדוגמא הבאה: נניח שבעל קרקע (עירייה , מינהל, פרטי, כונס) פרסם מכרז\ הודעה בדבר מכירת חלקת אדמה בשטח של 600 מ"ר המיועד לבניית שני יחידות דיור (יחידת "דו"), לשם הגשת ההצעה חוברים שני יחידים כאשר כל אחד מהם מעוניין במחצית מהחלקה ומגישים הצעה משותפת לרכישת הקרקע .

כל צד משלם את חלקו ומקבל בעלות על מחצית מהחלקה. כעת עם קבלת הבעלות על החלקה פונים השניים יחד לקבלן על מנת שיבנה עבור כל אחד מהם את ביתו על חלקת האדמה שבבעלותו.

"קבוצת רוכשים" הינה אותה קונסטלציה שתוארה לעיל רק שחלקת האדמה המדוברת גדולה הרבה יותר ומיועדת לבניית יחידות דיור רבות ולכן גם כמות השותפים גדולה יותר.הקרקע המוצעת הינה באזורי הביקוש ובעלת תב"ע מאושרת סופית!

להבדיל מרכישת דירה אשר הינה עסקה נפוצה ומאפייניה ברורים לצרכן (לא תמיד ברמה הפרטנית הנדרשת) הרי בקבוצות הרכישה חשובה מאוד הבנת העסקה ולמידה מעמיקה של הנושא.

המלצתנו הינה לקרוא את המאמר עד תומו על מנת להבין ולהפנים את הכדאיות הכלכלית והחיסכון הרב לרוכשים. התוצר הסופי המתקבל הינה קבלת דירה בהנחה של כ 30% פחות ממחירה אם הייתה נקנית מקבלן\יזם. (חסכון של עשרות אלפי דולרים). שווה מאוד להשקיע את המאמץ!!

מהות העסקה והכדאיות הכלכלית

בעסקה רגילה היזם \ קבלן רוכש מהבעלים קרקע לבנייה, בונה ומוכר דירות. במסגרת העסקה מחויב היזם, המוגדר כעוסק, במע"מ על הקרקע ועל שירותי הבנייה, עליו הוא מזדכה עם מכירת הדירה. כמו כן, היזם מחויב במע"מ על אגרות והיטלי פיתוח, וכן במס רכישה בגין הקרקע ומס מכירה בגין מכירת הדירה.

בנוסף, עליו לשאת בהוצאות המימון לפרויקט וכן בהוצאות שיווק השונות. העלויות גבוהות ומחיר הדירה ללקוח בהתאם וזאת מבלי להוסיף את הרווח היזמי של הקבלן.

שיטת קבוצת הרכישה, החוסכת במספר עלויות, בעיקר במיסוי, מהווה אלטרנטיבת לרכישת דירה במחירים מוזלים. השיטה מביאה לירידת מחירי הדירות בכ 35% ממחיר דירת קבלן.

בעסקה כזו, מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף, בהתאם לחלקו בזכויות.

הקבוצה רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה, ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני.

חברי הקבוצה, למעשה, מוותרים על שירותיו של היזם, ובכך חוסכים לעצמם את הרווח היזמי. עם זאת, לרוב, כאשר מדובר בקבוצה גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי, אשר ירכז את חבריה ואת פעילותה.

גוף זה יגבה בסופו של יום את דמי הניהול, המוערכים בכ-5% משווי העסקה. חיסכון נוסף טמון בהוצאות המימון, שכן כל חבר בקבוצה מביא הון עצמי מהבית, ולא נדרשת הלוואה של יזם בגין רכישת הקרקע.

שיווק הדירות נחסך גם הוא מחברי הקבוצה, שכן כל הדירות "מכורות" עוד במועד רכישת הקרקע (בעלי הקרקע הינם בעצם בעלי הדירות) בנוסף, לא משולם מע"מ על מרכיב הקרקע, לרבות מרכיב מס הרכישה ( מס רכישה משולם רק על עלות הקרקע ולא לא עלות דירה), כאשר המוכר הנו יחיד.

ברכישת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ, מאחר ומינהל מקרקעי ישראל מסווג כעוסק. חיסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח, שכן חברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות.

במידה והעסקה מתבצעת על-ידי קבלן, הוא משלם מע"מ גם על מרכיב זה. במקרים מסוימים נחסך גם מרכיב הייזום, וכן המע"מ ומס הכנסה החלים עליו.

החיסכון במיסוי בלבד מוערך ב-17% משווי הדירה, ובהנחה שמדובר בדירת 4 חדרים באזור ביקוש, הרי שזהו חיסכון של 45 אלף דולר לכל הפחות.

בסה"כ, פערי החיסכון שבין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה עשויים להגיע ל-35% ראה פרטים נוספים ב www.137.co.il אשר מתמחה בתחום.

יתרון נוסף הינו בטחונו של הרוכש וחסינותו מפני מקרה של התמוטטות הקבלן המבצע. התמוטטות כזאת אם וככל שתקרה לא תשפיע במאום על הרוכש שכן הקרקע הייתה ונשארה בבעלות מלאה של הרוכש ומכוון שהתשלום לקבלן מבוצע בהתאם להתקדמות הבנייה הרי שלא נגרם שום נזק מהותי וכספו של הרוכש מובטח.

הסיכון הכרוך בהשתתפות בקבוצת רכישה : בכלכלה החופשית אין מתנות חינם, וכל סיכוי לרווח מלווה בסיכון. בעסקאות של קבוצת רכישה קיימים מספר סיכונים אותם יש לקחת בחשבון. המודעות לסיכון מאפשרת לקבוצה לבצע עסקה נטולת סיכונים כדלקמן:

מהות הסיכון: לעניין דיני המס, הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה עשויים להיחשב, בתנאים מסוימים, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי, ואף יתכן שהפיצול ייחשב לעסקה מלאכותית.

נטרול הסיכון: יש לוודא שאכן מדובר ברכישה משותפת של קרקע ונושא שירותי הבנייה לא מועלה כלל בזמן רכישת הקרקע כלומר העסקאות מופרדות לחלוטין ואינן כרוכות זו בזו.

רכישת הקרקע מתבצעת כעסקה עצמאית (במועד אחד ובמעמד אחד). רק לאחר קבלת הבעלות על הקרקע תיחתם עסקה לשירותי בניה (יש לוודא שאין שום מחויבות של בעלי הקרקע או מארגני הקבוצה לקבלן כלשהו והיא נתונה להחלטת בעלי הקרקע לאחר קבלת החזקה במגרש).

כמו כן אין שום זיקה בין בעל הקרקע, הקבלן הבונה ומארגן הקבוצה.

מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע ההתקשרות הינה עם קבלן מבצע למתן שירותי בנייה בלבד. במקרה זה, הקבלן אינו מחויב בחוק ערבויות המכר כלפי חברי הקבוצה, אלא הקבלן מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע.

נטרול הסיכון: ראשית , כפי שהוזכר קודם אחד היתרונות בקבוצת הרכישה הינה שהבעלות על הקרקע הינה תמיד בידי הרוכש ( ולא בידי הקבלן), מעבר לכך בחוזה שירותי הבנייה יש לוודא שידרשו מהקבלן ערבויות מכר .

במקרה בו קבלן מבצע נקלע לקשיים ומפסיק את פעילותו, הקבוצה לא ניזוקה מאחר ונחתם מבעוד מועד הסכם קבלני, הכולל ערבויות בנקאיות.

הקבוצה רשאית להפסיק את עבודת הקבלן המבצע ולהמשיך עם קבלן אחר, במידה וזה הראשון לא עמד בהתחייבויותיו. הקבלן לא מקבל בשום מקרה חזקה על הקרקע. ( בעל המאה הוא בעל הדעה ? קבוצת הרוכשים היא היזמית והיא המשלמת לקבלן והחוזה שיחתם יהיה לשביעות רצונה המלאה ללא פשרות וסיכונים).

מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע וקבלת בעלות על המגרש יבחר אחד מחברי הקבוצה למכור את חלקו במגרש לגורם שלישי אשר יש לו אינטרס מנוגד לטובת הקבוצה ( לדוגמא: פרטי שיקנה מחבר הקבוצה ויתנה את הסכמתו בכך ששירותי הבנייה ישכרו מחברה קבלנית שבבעלותו וכו' ).

נטרול הסיכון:יש לוודא שבמסגרת הסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הינו החתמת הקונה על הסכם השיתוף וכמו כן ניתנת זכות סירוב ראשונה לחברים האחרים בקבוצה.

מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע וחתימת הסכם לשירותי בנייה מול קבלן מבצע אחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים הנדרשים ויגרמו נזק\ עיכוב לשאר חברי הקבוצה.

נטרול הסיכון: השותף מובטח מראש ע"י כך שנבחר בנק מלווה, ( ראה הסברים בנושא ליווי פיננסי ואובליגו בטחונות באתר www.137.co.il)אשר מספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, מתחילת הבנייה ועד לסיומה, וזאת לאחר אישור כל שותף ע"י המערכת הבנקאית.

שותף אשר אושר ע"י הבנק והחליט לפרוש במהלך הבנייה - הבנק מתחייב להיכנס לנעליו עד סיום הפרויקט, ועם סיומו יממש את הדירה. אפשרות אחרת היא שהדירה אליה זכאי החבר תהווה ערבות לתשלום לקבלן על כל המשתמע מכך.

שאלות ותשובות

לא ברור לי , האם אני קונה קרקע או קונה דירה ? כל אחד מיחידי קבוצת הרוכשים רוכש קרקע (חלק במגרש), לדוגמא נניח שהעירייה מציעה למכירה חלקה שלמה בשטח של 3 דונם המיועדת לבניית מגדל מגורים 18 קומות ? סה"כ ניתן לבנות על המגרש 71 דירות. המגרש ירכש ע"י 71 יחידים שיהוו יחד קבוצת רכישה. כל אחד מהיחידים רכש בעצם קרקע ליח' דיור אחת.

האם מדובר בסוג חדש של עמותה ? חד משמעי לא! , קבוצת הרכישה הינה אוסף של יחידים אשר אינם מאוגדים תחת ישות משפטית כלשהי (לא חברה, לא שותפות ולא עמותה), אין מנהל עמותה ואין תאגיד . היחידים חותמים על חוזה שיתוף פשוט המסדיר את רצונם לקנות יחד קרקע ולבנות יחד את הבניין (שירותי בנייה מקבלן), חשוב להדגיש שלאחר הרכישה הבעלים של הקרקע הם הרוכשים עצמם לרבות רישום בטאבו.

ממי הקבוצה רוכשת את הקרקע ? כל מקרה לגופו. בעל הקרקע יכול להיות גוף פרטי , רשות מקומית , מנהל מקרקעי ישראל, כונס נכסים וכו'. מה שחשוב להדגיש ולוודא זה שתבוצע בדיקה מעמיקה לבדיקת אמינות המוכר ווידוא בעלותו בקרקע המוצעת למכירה \ חכירה יש לוודא שאין שום זיקה בין בעל הקרקע למארגן הקבוצה ולחברת בנייה כלשהי שתהיה מעורבת בהקמת הפרויקט.

איך מבוצע התשלום, מי מבטיח לי שהכסף לא יעלם? כספי הרוכש מובטחים ב 100% לכל אורך תהליך הרכישה! הדבר מושג באמצעות בנק נאמן.

מכוון שמצד אחד הרוכש אינו מעוניין לשלם אגורה לפני שקבל לבעלותו את חלקו בקרקע ומצד שני לשם קניית הקרקע יש לאסוף את התשלום הנדרש מכלל יחידי הרוכשים וזאת לשם הבטחת הרכישה.על מנת לפתור זאת נכנס גורם שלישי לתמונה אשר מהווה נאמן של שני הצדדים לביצוע העסקה.

הנאמן יכול להיות עו"ד או אפילו בנק מוביל בישראל (לדוגמא: "דיסקונט נאמנות בע"מ " ) אשר מוודא קבלת הכספים מהרוכשים ומעביר את התשלום (שהופקד ע"י הרוכשים) לבעל הקרקע וזאת בד בבד עם העברת הבעלות בקרקע לידי כל אחד מיחידי הרוכשים.

כיצד נקבע מחיר הקרקע ? עבור כל פרויקט מוגשת למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי ואף כדאי שכל רוכש יבצע סקר עצמאי ויסתייע ע"י מומחה מטעמו לבדיקת כדאיות כל עסקה ועסקה.
כאמור, כל יחידי הרוכשים הם שווי זכויות, כיצד הדירות השונות מחולקות בין הרוכשים ?

להזכירכם, זהו שלב ב' לאחר רכישת הקרקע ושכירת שירותי בנייה מקבלן. וכעת לתשובה: תינתן הערכת שווי של כל הדירות בבניינים המבוססת על הערכת שמאי מוסמך (לרבות פנטהאוזים ודירות גן), כל אחד מיחידי הרוכשים זכות לדירה ממוצעת בבניין בהתאם לטבלת איזון .

במידה וירצה דירה שעלותה יותר מדירה ממוצעת ישלם בנוסף לעלות שירותי הבנייה גם את ההפרש שבין עלות דירה ממוצעת לדירה שיבחר.

ממה כדאי להיזהר ? הכי חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, קרי, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא הפרדה מלאכותית של העסקה.

רשויות המס יגבו מיסוי מלא לרבות מס מכירה לפי שווי הדירה בכל מקרה שקימת זיקה כלשהי בין מארגן הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן המבצע. יש לוודא שהקרקע נרכשת מגורם שלישי ועסקת רכישת הקרקע אינה כרוכה בהתחיבות כלשהי לבנייה באמצעות קבל ו\או חברת בנייה ספציפית.
הכותב הוא אורי מלכיאל, מארגן קבוצות רכישה נדלן , מפעיל האתר היחידי בתחום: http://www.137.co.il - קבוצות רכישה נדלן ובנייה בקבוצה. תגובות ושאלות ניתן להפנות ל info@137.co.il , ההרשמות באתר הינה חינם וללא התחיבות כלשהי.

הכותב הוא מנהל ומארגן קבוצות רכישה נדלן , מפעיל האתר היחידי בתחום: http://www.137.co.il - קבוצות רכישה נדלן ובנייה בקבוצה. תגובות ושאלות ניתן להפנות ל info@137.co.il , ההרשמות באתר הינה חינם וללא התחיבות כלשהי.לינק ישיר להרשמה:
http://www.137.co.il/register.htm
נשמח לשתף פעולה עם בעלי מגרשים מחד ומתווכים וקבלני ביצוע מאידך

המאמרים בעמוד זה באדיבות:

www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי